Vanaf 1 januari 2026 veranderen de regels en grenzen rondom huurprijzen in Nederland opnieuw, met aanpassingen die zowel huurders als verhuurders direct raken. De huurprijs wordt geïndexeerd op basis van inflatie, terwijl ook de grenzen voor sociale huur, middenhuur en vrije sector opnieuw worden vastgesteld. Daarnaast spelen WOZ-waarden en inkomensgrenzen een belangrijke rol in de nieuwe regelgeving. In dit uitgebreide overzicht duiken we in de details van deze veranderingen en wat ze betekenen voor verschillende typen woningen en huishoudens.
Huurprijs aanpassingen per 2026
De maximale huurprijsgrenzen worden elk jaar aangepast, en voor 2026 is dat niet anders. Per 1 januari 2026 stijgen de grenzen met 3,65 procent, gebaseerd op de inflatie tussen juli 2024 en juli 2025. Deze bedragen worden naar boven afgerond op de dichtstbijzijnde cent. Dit geldt voor zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen zoals kamers, woonwagens en standplaatsen.
Deze aanpassing zorgt ervoor dat de huurprijs eerlijk blijft in verhouding tot de economische ontwikkelingen. Verhuurders mogen niet meer vragen dan de vastgestelde grens bij een bepaald aantal punten volgens het woningwaarderingssysteem (WWS). Dit systeem blijft de basis voor het bepalen van een passende huur.
Sociale huur en de bovengrens
Voor sociale huurwoningen geldt in 2026 een bovengrens van 143 punten. Na de indexering komt de maximale huurprijs voor deze woningen uit op 932,93 euro per maand. Dit betekent dat huurders met een woning onder deze grens vallen binnen de sociale sector en beschermd zijn tegen te hoge kosten. Het is een belangrijke grens voor veel huishoudens met een lager inkomen.
Deze grens wordt zorgvuldig bepaald om betaalbaarheid te garanderen. Verhuurders moeten zich hieraan houden, anders riskeren ze sancties. Huurders kunnen via de Huurcommissie controleren of hun huur binnen deze limiet valt.
Middenhuur en liberalisatiegrens
Sinds 1 juli 2024 is de huur in het middensegment wettelijk gereguleerd via de Wet betaalbare huur. De bovengrens voor middenhuur, die ook de liberalisatiegrens voor zelfstandige woningen aangeeft, ligt bij 186 punten. Voor 2026 betekent dit een maximale huur van 1.228,07 euro per maand. Nieuwe huurcontracten die starten op of na 1 januari 2026 vallen onder gereguleerde middenhuur als ze tussen 932,93 en 1.228,07 euro liggen en tussen 144 en 186 WWS-punten scoren.
Deze regelgeving biedt meer bescherming aan huurders in het middensegment. Het voorkomt dat verhuurders excessieve bedragen vragen. Huurders met een contract in de vrije sector, waarbij de beginhuur boven de toenmalige liberalisatiegrens lag, vallen echter buiten deze regels. Voor historische liberalisatiegrenzen sinds 1989 kun je een overzicht raadplegen via de officiële website.
WOZ-waarden en hun impact
De WOZ-waarden spelen een grote rol in het WWS voor 2026. Voor zelfstandige woningen stijgen de WOZ-waarden met 10,6 procent, gebaseerd op de gemiddelde waardestijging van eigen woningen tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2025. Dit percentage is landelijk vastgesteld en geldt alleen voor huurders die een WOZ-beschikking met peildatum 1 januari 2025 hebben ontvangen van hun gemeente.
Voor onzelfstandige woningen, zoals kamers, wordt de WOZ-waarde per vierkante meter aangepast op basis van regionale verschillen. De Waarderingskamer heeft de stijgingspercentages per regio beschikbaar gesteld. Als de nieuwe WOZ-beschikking nog niet is afgegeven, blijft de waarde van 2025 met peildatum 1 januari 2024 van toepassing.
Deze aanpassingen zorgen ervoor dat de huurprijsberekening nauwkeurig blijft. Huurders en verhuurders kunnen de exacte bedragen voor WOZ-waarden in 2026 bekijken via de beschikbare overzichten. Het is belangrijk om deze waarden mee te nemen bij het bepalen van de juiste huur.
Inkomensgrenzen voor middeninkomens
Voor huishoudens met een middeninkomen zijn er specifieke inkomensgrenzen vastgelegd in de Huisvestingswet. Per 1 januari 2026 gelden de volgende grenzen: 70.149 euro voor eenpersoonshuishoudens en 93.531 euro voor meerpersoonshuishoudens. Deze grenzen bepalen wie in aanmerking komt voor bepaalde huurregelingen of woningtoewijzing in het middensegment.
Deze inkomensgrenzen worden jaarlijks aangepast aan de economische situatie. Het doel is om huurders met een middeninkomen toegang te geven tot betaalbare woningen. Verhuurders moeten hier rekening mee houden bij het toewijzen van woningen.
Inkomensafhankelijke huurverhoging in 2026
Verhuurders mogen huurders met een hoger inkomen in sociale huurwoningen een extra huurverhoging opleggen. Voor huurders met een hoger middeninkomen gaat het om een verhoging van 50 euro per maand. Voor huurders met een hoog inkomen is dit 100 euro per maand. De inkomenscategorieën worden per 1 januari 2026 geïndexeerd. Voor eenpersoonshuishoudens ligt de grens voor hoge middeninkomens tussen 59.504 en 70.149 euro, en voor hoge inkomens boven 70.149 euro. Voor meerpersoonshuishoudens liggen deze grenzen tussen 68.858 en 93.531 euro en boven de 93.531 euro voor hoge inkomens.
Let op dat bij meerpersoonshuishoudens het inkomen van inwonende jongeren onder 23 jaar slechts deels meetelt. Alleen het inkomen boven 26.819 euro wordt meegerekend. Deze regel beschermt gezinnen met jonge inwonenden tegen te hoge huurverhogingen.
Verkoopregels en inkomensgrenzen
Woningcorporaties hanteren ook inkomensgrenzen bij de verkoop van woningen onder voorwaarden. Per 2026 ligt de maximale inkomensgrens op 57.500 euro. Volgens artikel 23 van het BTIV hoeft bij een huishoudinkomen onder deze grens geen waardedeling te worden overeengekomen. Dit geldt bij een korting van 10 tot 25 procent op de waarde vrij van huur en gebruik. Het biedt kansen voor kopers met een beperkt budget.
Deze regeling maakt het mogelijk om sociale huurwoningen om te zetten naar koopwoningen. Het helpt huurders om door te stromen naar een eigen woning. Corporaties moeten echter wel de inkomensgrenzen strikt hanteren.
Huurprijs en de vrije sector
In de vrije sector gelden andere regels rondom de huurprijs. De beginhuur bij de start van het contract bepaalt of een woning onder de vrije sector valt. Als deze huur destijds boven de liberalisatiegrens lag, blijft het contract buiten de regulering. Dit kan leiden tot hogere kosten voor huurders, zonder de bescherming van maximale huurgrenzen.
Het is belangrijk dat huurders hiervan op de hoogte zijn. Een te hoge beginhuur kan langdurige financiële gevolgen hebben. Controleer daarom altijd de historische liberalisatiegrenzen bij het aangaan van een contract.
Praktische informatie over huurprijs 2026
Voor huurders en verhuurders die meer willen weten over de huurprijs in 2026, zijn er verschillende bronnen beschikbaar. De overzichten van maximale huurprijs grenzen voor zelfstandige woningen, kamers, woonwagens en standplaatsen zijn in te zien. Daarnaast biedt de overheid gedetailleerde informatie over WOZ-waarden en inkomensgrenzen.
Het blijft belangrijk om goed geïnformeerd te zijn over de regels. Dit voorkomt misverstanden over de huurprijs tussen huurders en verhuurders. Zorg ervoor dat je de juiste documenten raadpleegt bij vragen over jouw situatie.
