Bij een aantal middelgrote gemeenten hebben ontwikkelaars en bouwers van nieuwbouwwoningen stevige marktaandelen door het bezit van grond. Daardoor hebben ze een flinke ‘vinger in de pap’ bij de ontwikkeling van nieuwbouwwijken. Bij grote gemeenten speelt dat minder.
“Bij ontwikkelaars en bouwers met marktmacht, ontstaat een risico op hoge prijzen en ongewenste vertraging in het bouwtempo”
Bouwers en ontwikkelaars hebben flinke vinger in de pap bij nieuwbouw van woningen, zo blijkt uit het onderzoek ‘Concentraties in de nieuwbouwmarkt’ door de hoogleraren Edwin Buitelaar en Erwin van der Krabben in samenwerking met het Kadaster, in opdracht van de Autoriteit Consument & Markt (ACM).
Hoge marktconcentratie
Hoge marktconcentraties kunnen een indicatie zijn van lokale marktmacht. Enkele vastgoedontwikkelaars of bouwers hebben, doordat ze (bouw)grond in een dorp of stad bezitten, veel invloed op de plannen voor de bouw van nieuwe woningen. Die invloed kan dan ingezet worden bij onderhandelingen die gemeenten voeren.
Wanneer vastgoedontwikkelaars en bouwers het overwicht hebben, ofwel wanneer concentratie tot marktmacht leidt, ontstaat er een risico op hoge prijzen, ongewenste vertraging in bouwtempo, of minder kwaliteit in een toch al krappe woningmarkt. De kans op dit scenario lijkt vooral bij middelgrote gemeenten aanwezig.
Een ander scenario is overigens dat gemeenten het efficiënter vinden om met een beperkt aantal partijen zaken te doen. Dan zijn de risico’s door marktconcentratie kleiner.
Nieuwbouwmarkt
Het bouwen van nieuwe woningen is van veel factoren en spelers afhankelijk: wet- en regelgeving, grondeigendom, bouwkosten, planvorming, risico’s, en gedrag van de gemeenten en partijen. Hoge concentraties kunnen daarom niet in isolatie beoordeeld worden.
Deze studie gaat over de mate van concentratie van vastgoedontwikkelaars en bouwers voor nieuwbouwlocaties. Marktmacht en eventueel misbruik van marktmacht vormen geen onderdeel van deze studie. Vanwege de risico’s van concentraties kunnen gemeenten die concrete aanwijzingen voor marktmacht hebben zich melden bij de ACM.
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft inmiddels – mede naar aanleiding van dit rapport – opdracht geven voor een onderzoek om te bekijken wat er in de wet- en regelgeving mogelijk is om de nieuwbouwmarkt beter te laten functioneren. Waar nodig zal de ACM dit onderdeel van de woningmarkt blijven volgen.
Niet transparant
De onderzoekers hebben veel tijd moeten steken in het verzamelen en analyseren van gegevens. De grond- en nieuwbouwmarkt blijkt niet transparant. Het is bijvoorbeeld lastig om uit de gegevens van het Kadaster vast te stellen welke bouwonderneming betrokken was als een gemeente (de grond van) een nieuwbouwwoning verkocht. Dat gebeurt bijvoorbeeld als particulieren opdrachtgever zijn van een nieuwbouwwoning.
Er bestaan ook samenwerkingsverbanden waar gemeenten met een ontwikkelaar samenwerken in de ontwikkeling van een nieuwe wijk. Dan is op basis van de gegevens van het Kadaster moeilijk te bepalen of en welke marktpartij(en) betrokken zijn en of dat heeft geleid tot een hogere markconcentratie.
De ACM adviseert het Rijk om de markt transparanter te maken zodat de marktpositie van grote partijen op basis van feitelijke gegevens bepaald kan worden. Daarop kunnen gemeenten dan hun beleid afstemmen, bijvoorbeeld bij de uitgifte van grond, bij aanbestedingen of het ‘opknippen’ of gefaseerd ontwikkelen van een woningbouwlocatie.
