Op een terrein van 2 hectare in het Homeruskwartier (Almere Poort) is een bijzonder woningbouwproject ontwikkeld: Ithaka. Genoemd naar het eiland Ithaka, waarvan volgens de Odyssee van de Griekse dichter Homerus Odysseus koning was. Ithaka staat voor het onderweg zijn naar de gedroomde bestemming. Dát is het ook geworden door samenwerking met woningzoekenden en dankzij onder andere een inventieve Koopgarantformule, die weerstand bood aan de economische crisis.
Almere wil zich de komende jaren laten zien aan het water, te beginnen bij Almere Poort. Het wordt bijna een nieuwe stad, een strandstad, met de ogen niet op de polder maar op Amsterdam gericht. Het Homeruskwartier is gelegen in het noordoostelijk deel van Almere Poort. Eind 2006 schreef de gemeente Almere een prijsvraag uit voor zeven bouwvelden in dit kwartier. Wethouder Adri Duijvestein zette groots in door iedereen het huis van zijn dromen te laten bouwen in een wijk.
Particulier Opdrachtgeverschap
“We waren vrij om het in te richten zoals we wilden. Alleen het aantal parkeerplaatsen en de maximale hoogte stonden vast. Wel moesten we het samen doen met medeopdrachtgevers”, vertelt André van Bekkum, directeur en eigenaar van de Van Bekkum Groep. “Het project was een vorm van Particulier Opdrachtgeverschap. Daar moesten we een oplossing voor vinden. Samen met Edwin Oostmeijer Projectontwikkeling hebben we mensen uit Almere uitgenodigd om mee te denken over het project. Veelal mensen die overwogen om er uiteindelijk te gaan wonen.” De jury selecteerde voor elk veld twee ontwikkelaars die met de toekomstige bewoners een plan moesten uitwerken. Het plan met de meeste bewoners mocht daadwerkelijk aan de slag gaan. “Wij kwamen als winnaar uit de bus van Veld C, een terrein van twee hectare”, vertelt Van Bekkum. De volgende stap was het afnemen van de grond. Glimlachend vervolgt hij: “Dat gebeurde op 5 december 2008. Die datum vergeet ik nooit meer. Toen ik bij de notaris zat, kwam er een Sinterklaas binnen.”
Van idee naar plan
Hoe is het ontwerp van Ithaka ontstaan? André van Bekkum: “Met de particulieren hebben we twee stedenbouwkundige modellen bekeken. We gingen op reis naar het woningbouwproject Fredensborg van architect Utzon in Denemarken en Halen van Atelier 5 in Zwitserland. Daarna zijn we met de mensen om tafel gaan zitten. Wat kunnen we met deze modellen? Hoe zouden wij het willen? De groep gaf aan zo veel mogelijk bebouwing te willen aan de randen met in het midden een groot park, waardoor er ruimte zou ontstaan. Ook werd ingezet op zo veel mogelijk verschillende woningen. Het moesten geen standaard huizen worden in een standaard straat. Met z’n allen zochten we naar een plek om ons thuis te voelen en tegelijkertijd vakantie te hebben. Toen ontstond het idee om in het park een gemeenschappelijke zwemvijver te creëren. Een vijver met water gefilterd door de grondsoorten, dus niet met chloor en onverwarmd.” En het lukte. Ithaka werd een feit. Op een YouTube film over het project, zegt een bewoonster: “Ithaka is als een soort woonwagenkamp in het Wilde Westen waar de vijand buiten zit en alle woonwagens naar binnen, naar elkaar gekeerd staan. In het park kunnen de kinderen rustig spelen, terwijl de Indianen buiten blijven.”
Crisis
Het plan was er. De volgende stap betrof het afnemen van de grond. Van Bekkum: “Maar ja, toen kwam de economische crisis om de hoek kijken. Alle mensen die belangstelling hadden voor Ithaka, verdwenen als sneeuw voor de zon. De gemeente verplichtte ons echter de grond gewoon af te nemen. Wat te doen? Om het geheel toch nog in goede banen te leiden, hebben we een aantal maatregelen genomen. Het eerste idee was om het project te faseren. Dan is het wat kleiner en gemakkelijker te overzien. Bovendien, als je weet hoe er op fase 1 gereageerd wordt, dan zijn bijstellingen voor fase 2 mogelijk. Fase 1 bestond uit 42 appartementen in de westvleugel en 10 boven/benedenwoningen. In fase 2 werden 52 appartementen in het hoofdgebouw en 12 werkruimtes gebouwd. De 23 tuinhuizen bewaarden we voor de laatste fase, in de hoop dat de crisis dan wel voorbij zou zijn. Maar niets was minder waar na de twee fases. Toch zijn we de tuinhuizen gaan realiseren, maar één voor één. Elke keer na een verkoop, bouwden we een nieuwe woning. Zo hebben we ons door de crisis heen gewerkt.” Maar dit was niet de enige maatregel die Van Bekkum nam. Om de koop van de woningen aantrekkelijk te maken, werd een Koopgarantformule ontwikkeld. Hij vertelt: “De formule bestond al voor woningbouw-coöperaties. Ontwikkeld door de stichting Op Maat. Samen met deze stichting hebben we onderzocht of dit product ook geschikt zou zijn voor de particuliere markt. Uiteindelijk bleek dit te kunnen. Van Op Maat hebben we een licentie van de Koopgarantformule gekocht en deze vervolgens losgelaten op de woningen van Ithaka. Toen begon de verkoop te lopen.” Bij de Koopgarantformule wordt de woning getaxeerd. Op dit bedrag geeft de Van Bekkum Koopgarant BV – opgericht voor deze formule – een korting van 30%. Wil de eigenaar van de woning het huis naar verloop van tijd verkopen, dan is hij verplicht dit te doen aan de BV. Er vindt dan opnieuw taxatie plaats en de woning wordt opnieuw verkocht. De korting die destijds gegeven is, moet als eerste terugbetaald worden. De BV en de particulier delen vervolgens de winst of het verlies op de woning.
Architectuur en vormgeving
Wat maakt Ithaka bijzonder? André van Bekkum antwoordt: “De architectuur en de vormgeving. De woningen liggen aan de rand van een enorm park met een zwembad van maar liefst 50 bij 10 meter. De woningen mogen aan de buitenkant veranderd worden. Denk aan bij- of aanbouw. De binnenkant, de parkkant, moet zo blijven als het is. Deze regel uit zich onder andere in het metselwerk. De parkkant ziet er keurig gemetseld uit. Het metselwerk aan de buitenkant kent echter zogenaamde baarden; de specie die bij het op elkaar drukken van de stenen eruit vloeit, hebben we laten zitten. Eigenlijk symboliseren we: ‘Aan de buitenkant komt het er niet zo op aan’.” Wat verder opvalt in het project zijn de grote balkons en terrassen aan de parkkant. Naast de woningen kent Ithaka twaalf bedrijfsruimtes. Inmiddels zijn deze ruimtes ingenomen door onder andere een tandarts, boekhouder, bakker en een kleine supermarkt. In de vier horecapanden zit onder meer een Thaise en Surinaamse afhaal.”
Trots
Bouwtechnisch bekeken, is Ithaka vrij traditioneel gebouwd. “Het bouwen zelf gaf daarom geen problemen”, vervolgt Van Bekkum. “Een probleem was wel om de markt vast te houden. Zoals gezegd, door de crisis liepen de kopers in eerste instantie weg. Omdat we het project in fases indeelden en we de Koopgarantformule in het leven hebben geroepen, konden we toch productie maken. De bouwvakkers en werkvoorbereiders, de ‘jongens’ die het moesten doen, sprongen een gat in de lucht dat het project door kon gaan.”
Op vier na zijn alle appartementen verkocht. De bewoners zijn enthousiast. En terecht. Ithaka is genomineerd voor De Gouden Piramide, de jaarlijkse Rijksprijs voor inspirerend opdrachtgeverschap in de architectuur, stedenbouw, landschapsarchitectuur, infrastructuur en ruimtelijke ordening. Over de nominatie zegt de jury: “Het project van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is succesvol door de bouwcrisis geloodst. De bewoners zijn intensief bij de planontwikkeling betrokken geweest. Het resultaat is een attractief woonmilieu, met een hoge ontwerpkwaliteit van zowel de woningen als de collectieve buitenruimte.” Van Bekkum vult aan: “Het was gemakkelijker geweest te stoppen met het plan en opnieuw te beginnen. De plek zoveel mogelijk vol te bouwen. Geen zwembad en geen park. Dit deden we niet. We hebben oplossingen gezocht, vastgehouden aan het oorspronkelijke plan. Ook zijn we de behoefte uit de markt blijven volgen. Vroeg de crisis om bijvoorbeeld acht appartementen in plaats van vier op de verdieping, dan realiseerden we dit. Zonder dat de vormgeving aan de buitenkant veranderde. Zo zijn we samen met de bewoners onderweg gegaan naar hun gedroomde bestemming. En die bestemming, de eindstreep, hebben we behaald. Daar ben ik best trots op.”
