De oorlog in het Midden-Oosten heeft een onverwachte invloed op de Nederlandse woningmarkt, met name door de stijgende hypotheekrentes die vooral starters raken. Hoewel de effecten vooralsnog beperkt lijken, zijn er risico’s voor de toekomst, met name in grote steden en de nieuwbouwsector. In dit artikel duiken we dieper in op de oorzaken van deze rentestijging, de gevolgen voor verschillende groepen huizenkopers en de mogelijke ontwikkelingen die afhangen van de situatie in het Midden-Oosten.
Oorzaak van stijgende hypotheekrentes
De hypotheekrentes in Nederland zijn gestegen sinds het uitbreken van de oorlog in het Midden-Oosten. Deze ontwikkeling komt vooral door hogere rentes op de geld- en kapitaalmarkt. Energieprijzen zijn fors gestegen, wat beleggers nerveus maakt over inflatie. De ING deed onderzoek:
Voor de oorlog verwachtten velen dat de Europese Centrale Bank de rente stabiel zou houden. Nu gaan beleggers uit van meerdere renteverhogingen dit jaar. Dit heeft invloed op de langetermijnrente, die een rol speelt bij hypotheekrentes. De 10-jaars swaprente, een belangrijke indicator, steeg met 35 basispunten sinds het conflict begon. Dit leidde tot een gemiddelde hypotheekrente van 3,85 procent voor 10 jaar vast met NHG. Dat is een stijging van 25 basispunten.
Impact op starters door hogere hypotheekrentes
Vooral starters voelen de pijn van de gestegen hypotheekrentes. Zij lenen tegen de huidige, hogere tarieven bij de aankoop van een woning. Dit verhoogt hun maandlasten aanzienlijk bij het kopen.
Bij een hypotheek van 350.000 euro scheelt de rentestijging zo’n 50 euro bruto per maand. Netto blijft daar na aftrek ongeveer 22 euro van over in het eerste jaar. Dit maakt woningen minder betaalbaar. Daarnaast daalt de maximale leencapaciteit met ongeveer 3 procent door de hogere rentes. Starters kunnen dus minder lenen voor een huis. Dit beperkt hun kansen op de woningmarkt nog verder.
Beperkte effecten op de bredere woningmarkt
Vooralsnog blijft de impact op de totale woningmarkt klein. De betaalbaarheid en leencapaciteit van starters zijn slechts licht aangetast. Doorstromers ondervinden minder hinder door oudere, lagere rentes. Vergeleken met de situatie na de inval in Oekraïne in 2022 is de stijging mild. Toen schoot de inflatie boven de 10 procent en steeg de ECB-rente naar 4 procent. Nu is dat nog niet aan de orde. De huidige hypotheekrentes staan ook maar net hoger dan begin dit jaar. Dit helpt om de schok voor zowel starters als doorstromers te beperken. De markt blijft voorlopig stabiel.
Lees verder onder de afbeelding.
Risico’s bij verdere stijging van rentes
Een verdere stijging van de kapitaalmarktrentes kan echter problemen veroorzaken. Als dit gebeurt, zullen hypotheekverstrekkers hun tarieven waarschijnlijk verder verhogen. Dit treft dan meer huizenkopers.
Economische onzekerheid speelt ook een rol in het vertrouwen van kopers. Een combinatie van hogere rentes en onzekerheid kan het sentiment negatief beïnvloeden. Dit zag men eerder in 2022. In grote steden zijn de risico’s groter door een groter aandeel starters. Ook neemt het woningaanbod daar toe doordat beleggers huurwoningen verkopen. Dit kan prijsstijgingen verder drukken.
Gevolgen voor nieuwbouw en hypotheekrentes
De nieuwbouwmarkt is extra gevoelig voor rentestijgingen en economische onzekerheid. De langere periode tussen koop en oplevering maakt deze sector kwetsbaarder. Prijzen bewegen minder snel mee. Als de rentes verder oplopen, kan de vraag naar nieuwbouw afnemen.
De oorlog in het Midden-Oosten blijft een belangrijke factor. Een afname van het conflict kan de energietoevoer herstellen, wat de inflatiedruk vermindert. Dit zou de rentes kunnen stabiliseren. Bij een langer durend conflict kan de onzekerheid toenemen. Dit zou de rentes verder kunnen opdrijven. De Nederlandse woningmarkt hangt deels af van deze internationale ontwikkelingen.
Desondanks spelen binnenlandse factoren zoals vraag en aanbod een grotere rol. De oorlog is een relevante invloed, maar niet de enige. De markt blijft complex en onvoorspelbaar.
Bron: ING, Wikipedia.
