Energiebedrijf wordt start-up broedplaats PLNT

PLNT is de naam. Dat moet teasen, prikkelen als een cactus en groeien als kool. Het ziet er, eigenlijk niet, uit als een hokjesgeest-kantoorgebouw uit de jaren zeventig. Het staat op een strook langs de binnenkant van de stadssingel van Leiden. Industrieel gebruikte grond, het gemeentelijk energiebedrijf. Het gebouw was NUON-kantoor. Na het vertrek daarvan aangekocht door de gemeente, met het oog op de toekomst van de stad. Maar wat moet je als zo’n gebouw leeg staat?

“Transitiesucces in Leiden: Energiebedrijf in de stad wordt academische start-up-broedplaats PLNT”

Van buiten ziet het er inderdaad een beetje niet uit. Binnen bruist het. PLNT, ‘Leiden Centre for Innovation and Entrepreneurship’ heette bij de start, zo’n drie jaar geleden, nog ‘HUBspot’. Uit de ambtelijke breinen kwam het acroniem voor Hogeschool, Universiteit, Bedrijven. Zo eer je de initiatiefnemers. Dat is blijkbaar niet meer nodig. Creatievelingen maken nu de dienst uit, hebben de ruimte gekregen.

Een gesprek met betrokkenen levert een verhaal op om van te leren hoe je meer van dit soort stekkies kunt planten. Een gesprek met Steven Menijn, projectman van het vastgoedbedrijf van de Universiteit Leiden; met Jelle Klapwijk, vastgoedexploitatieman van de gemeente Leiden; met Roy Zitman, ‘operations manager’ PLNT Leiden en met Bastiaan de Roo, ‘director entrepreneurship’ van PLNT. Al fotograferend, onderweg door het gebouw, ontmoeten en spreken we ‘in het wild’ diverse ondernemers in de dop, huurders in het gebouw, gebruikers van de aldaar aangeboden diensten.

PLNT, Vastgoedbedrijf Leiden en Gemeente Leiden, partners aan tafel.

Strategische herontwikkeling stadsdeel

Klapwijk vertelt hoe de gemeente een aantal jaren besloot het hele industriële terrein aan te kopen, uitgezonderd de energiecentrale zelf. Strategische herontwikkeling van de stad binnen de singels was het beleidsdoel. Maar ja, wat moet je met een leegstaand kantoorpand in een stedelijk woongebied van monumentale waarde, als er niet meteen enthousiasme is bij projectontwikkelaars om er geld in te steken?

Toen de Universiteit langs kwam was het niet meteen appeltje-eitje. Steven Menijn verhaalt hoe men op zoek ging naar een locatie voor een centrum voor innovatie en ondernemerschap dat men wilde stichten. In Leiden is het BioScience Park weliswaar al decennia succesvol, maar dan heb je het over een beperkt deel van de Universiteit, de life science kant en over de tweede fase van het starten van een bedrijf. Met het nieuwe centrum wilde men ondernemerschap stimuleren in alle faculteiten, niet alleen van de Universiteit maar ook van de Hogeschool en voor de regio. Het Knowledge Exchange office van de Universiteit – LURIS – was ook op zoek naar een nieuwe locatie en haakte aan.

“De toenmalige vice-voorzitter van het College van Bestuur van de Universiteit, Willem te Beest, was niet enthousiast”, weet Jelle Klapwijk zich te herinneren. “Het pand zag er gedateerd uit. Donkerbruin, naar binnengekeerd. Onaantrekkelijke entree, ingedeeld in hokjes. Ivo de Nooijer, directeur van LURIS, was wèl enthousiast. Hij keek er doorheen en zag een goede locatie, genoeg métrage en ontwikkelingspotentieel voor wat betreft de omgeving in de stad”.

Roy Zitman weet waardoor het geworden is wat het nu is. “De samenwerkingspartners, de Universiteit, de Hogeschool en de Gemeente hebben een gezamenlijk vehikel gemaakt voor de ontwikkeling en exploitatie, met een eigen, zij het beperkt, budget. En, cruciaal, men heeft ‘flexibele mensen’ gezocht om het te realiseren”. Dat werden dus met name Jelle vanuit de Gemeente en Steven van het Universitaire vastgoedbedrijf.

Steven: “Wij hadden toevallig twee jonge architecten die bij ons stage liepen, Diederik de Jonge en Guido Martin. Die hebben vanuit enthousiasme een plan gemaakt op basis van een budget, niet groter dan vijfhonderdduizend euro. Cruciaal was dat we op het idee kwamen om bij de entree een nieuwe ruime trapopgang te maken”. Dat was nodig om het gebouw meer smoel te geven en om een scheiding te kunnen aanbrengen met de huurder beneden, woningcorporatie De Sleutels. “Vervolgens was het Jelle die de ruimte creëerde om van alles te doen” complimenteert Roy zijn huurbaas. Jelle: “Bedenk maar wat je wilt, ik krijg het toch niet verhuurd was mijn uitgangspunt. Als er in wordt geïnvesteerd, hoe beperkt ook, en het wordt verhuurd, dan wordt het gebouw alleen maar meer waard”.

Steven herinnert zich hoe geweldig de jonge architecten het vonden. “Ze hebben er heel wat extra tijd aan besteed, puur enthousiasme. De opdracht was, zoek eens naar nieuwe concepten voor kantoren, werk- en ontmoetingsruimtes. Ze zijn gaan kijken bij WeWork, Yes Delft, seats2meet en dat soort voorbeelden.”

Ontwikkelshop van AvioniCS in PLNT.

Flexibel huurconcept PLNT

Steven is al langer betrokken dan het huidige management, Roy Zitman en Bastiaan de Roo. Hij geeft wat geschiedenisles. “LURIS was de eerste huurder. Er kwamen collegezalen om studenten uit verschillende faculteiten ‘ondernemerschap’ te leren.

Projectruimtes kwamen beschikbaar om het ondernemen in praktijk te brengen. En we hadden een structuur van brons, zilver en goud qua huurprijzen. Hoe hoger in het gebouw, hoe hoger de prijs”. “Dat is nu andersom” reageert Roy. “We hanteren nu een progressief tarief voor innovatieve starters, die kunnen groeien van een enkel bureau naar een compleet kantoor in een jaar of drie. Daarna moet je wegwezen.

Dat kan soepel naar partnerlocaties, zoals Biopartner op het BioScience Park, het Space Business Innovation Centre, SBIC in Noordwijk of Area071, de voormalige touwfabriek, in Leiderdorp. In de open ruimtes hebben we hier in het gebouw nu op de eerste verdieping een ‘starterszone’ gecreëerd en op de tweede verdieping is er een ‘talentenzone’. Onderlinge interactie tussen de vele éénlingen is cruciaal”. Inclusief de onderwijsgroepen, die verschillende keren per week komen, zijn er nu gemiddeld zo’n tweehonderd mensen per dag in het gebouw.

Low budget uitstraling die aantrekkelijk oogt

Het hoeft allemaal niet veel te kosten, maar moet wel jonge, hoogopgeleide, dynamische mensen aanspreken. Een A-merk kringloopgebouw zou je het kunnen typeren. “De kantine van NUON is omgetoverd in een lunchroom met veel planten en hout-elementen”. Allemaal verschillende meubels, gebruikt, maar van goede kwaliteit, passen daar bij. Het broodje Avo, avocado, lekker aangekleed, is er voor de jonge veganist en voor degene de leeftijd heeft bereikt dat te veel chlorestorol levensbedreigend wordt.

Bastiaan refereert aan de ‘creatieve sessies’, die als werkcolleges worden georganiseerd. “De verschillende faculteiten komen hier om eens echt iets anders dan anders te doen. Zo hebben we bijvoorbeeld een ‘sensitiviteitskamer’ als idee ontwikkeld en gerealiseerd.” Steven vertelt hoe hij “uit alle hoeken en gaten van de universiteit meubilair heeft weggehaald dat daar overbodig was geworden”. Hij haalt ter plekke zijn mobieltje tevoorschijn om Bastiaan en Roy een foto te laten zien van een telefooncel. “Die heb ik gevonden. Kunnen jullie daar wat mee?” “Kom maar op” klinkt het in koor uit de kelen van Roy en Bastiaan.

Niels Uiterdijk en Dion Verhoog van Onescnd: service op blind spots in de horeca.

Technisch alleen het noodzakelijke

Steven herinnert zich dat in het Plan van Aanpak voor de verbouwing ook expliciet was omschreven dat het gebouw creativiteit moest gaan uitstralen. “De twee architectuurstagiaires hebben allerlei plaatjes gemaakt en zijn daarna naar de lokale aannemer gestapt om alles ‘on the job’ te realiseren. Uiteindelijk is dat de goedkoopste manier van werken voor zo’n klus.” Roy:”Als je maar niet vast zit aan te krappe kaders.”

Jelle: “We kennen elkaar. De Universiteit, de Hogeschool, de Gemeente, wij zijn de stad.”
“In de techische infrastructuur is weinig geinvesteerd. De klimaatregeling is wel aangepast, waarbij het wegbreken van de vele schotjes en wanden het makkelijker maakte.” “Zolang je ruimtes groter maakt, wordt het beter” weet Steven, “zolang je maar geen hoog atrium of en vide maakt.” “Mede dankzij de branddeuren, is het een behoorlijk comfortabel gebouw” zegt huurbaas Jelle.

“WiFi en een internetinfrastructuur was natuurlijk wel belangrijk” volgens Roy. Steven: “We profiteerden hierbij van de infrastructuur van de Universiteit.”
Jelle vertelt eerlijk dat de brandveiligheidsinstallatie wel een tegenvaller opleverde. “Dat was onverwacht ingewikkeld. Maar ook dat hebben we pragmatisch opgelost, als partners.” Steven: “Daar hadden we van tevoren naar moeten kijken.” Jelle: ”Als je op basis van angst gaat sturen, dan kom je nooit daar waar je heen wilt.” Steven: “De stichting waar de partijen samen in deelnemen, maar die onafhankelijk opereert, dat geeft de flexibiliteit die cruciaal is.”

Clubhuissfeer en gebiedsvisie

Bastiaan verwoordt de visie achter het geheel. “We willen een clubhuissfeer creëren, waar iedereen zich prettig bij voelt. De Raad van Toezicht, waaronder we opereren, kijkt vooral hoe we met elkaar nieuwe deuren kunnen openen en tegelijkertijd het proces organisch laten groeien. Er is getekend voor een periode van zeven jaar. Daar hoort bij dat men zich niet opstelt als de accountant die op drie cijfers achter de komma checkt of alles klopt.” Jelle is vanuit gemeenteperspectief blij dat “steeds meer mensen uit de stad hierheen komen om te kijken wat hier gebeurt.” Bastiaan: “Men komt bijvoorbeeld inspiratie opdoen voor de ‘bibliotheek van de toekomst’.”
Steven geniet er van. “Als Roy en Bastiaan weer iets leuks hebben bedacht, dan kom ik langs. Ik kom graag, krijg er nieuwe energie van.” “Dat geldt voor mij ook” zegt Jelle. “De buitenkant bijvoorbeeld, die ziet er inderdaad niet uit. Moeten we nog iets aan doen. En de vraag is nu, hoe past dit gebouw in de gebiedsontwikkeling? We werken aan een gebiedsvisie.” Bastiaan: “Daar zit ik nu namens PLNT bij aan tafel. Nu we in korte tijd een positieve impuls hebben kunnen geven, ziet de omgeving ons graag terug in de ontwikkelingsplannen voor de toekomst.”

Aanvankelijk was de omgeving bang voor de ‘duizenden fietsen’ die een probleem zouden kunnen gaan vormen in de buurt. “We hebben ons als gemeente in aardig wat bochten moeten wringen rond het fietsparkeren. Het ging op een bepaald moment om een parkeernorm voor fietsen. We hebben dat creatief opgevangen met innovatieve fietsbeugels en dergelijke. Nu ziet de omgeving de positieve effecten.” Jelle is een trotse gemeenteman.

Daan van der Wal van Okku met de IOT sensor voor gebouwmonitoring

Toekomst in dynamiek

De toekomst is onzeker. Dat hoort bij een start up scene. “Of we dit pand ook voor de iets langere termijn kunnen doorontwikkelen, dat weten we niet”, realiseert Bastiaan zich. “We moeten vanwege de nieuwe wetgeving van energielabel G naar labelC. Dat betekent investeren in de technische installaties, die overigens richting einde levensduur gaan, en isolatie en de kozijnen. Maar ja, dan moet eigenlijk wel iets meer duidelijk worden wat we gaan doen met het pand”, is de vertaling van Jelle.

Intussen gaan de PLNT-mannen gewoon door. “We ontwikkelen nu een daktuin, in combinatie met ‘Urban Mining’ experimenten. Zo werken we ook aan duurzaamheid, net als via het hergebuik van alle spullen die we hier toepassen”. Het is Bastiaans’ verhaal. De ‘nieuwe’ trap voor de entree naar het dak werd gevonden ergens in Veghel, bij de sloop van een bedrijfsgebouw daar. “We willen ook nog graag een wenteltrap hergebruiken uit de wintertuin van de Hortus. Misschien komt die beschikbaar voor ons.” Er volgt een reeks van dergelijke voorbeelden.

“Wij groeien mee in de dynamiek van onze start ups. Het pand begint al aardig vol te raken. We zien onszelf ook als testcase, een plant die organisch groeit, lean & mean, zonder veel investeringen.” Met weinig kunstmest zou je bijna zeggen. “Mocht het pand op de langere termijn niet beschikbaar blijven, dan zullen we moeten verkassen” weet Bastiaan. Jelle: “Als zich de gelegenheid voordoet bij een ander pand om weer zoiets te doen met het oog op gebiedsontwikkling, dan zou het heel mooi zijn om deze dynamiek voort te zetten.”

De flexibele huurcontracten helpen volgens Bastiaan ook mee om het geheel dynamisch te houden. Jelle weet dat de kans dat een gemeentelijk object wordt gebruikt voor kantoorfuncties niet groot is. “Dat kan alleen als het strategisch van belang is. De gemeente is geen beheerder van kantoormeters.
Dit is hier ook gedaan omdat het pand en de locatie niet aantrekkelijk waren voor projectontwikkelaars. Nu de gemeente stappen heeft gemaakt, zijn projectontwikkelaars happiger, maar nu hebben we als gemeente een positie.”

Interessant is ook de positie van de Universiteit, de grootste vastgoedeigenaar van Leiden. De relatie tussen de Universiteit en de Gemeente is volgens de mannen aan tafel beter dan voorheen. “Ook dankzij dit project.”

Tekst: Kees Groeneveld
Beeld: Henk Tukker Fotografie