De Rotterdam: stad in een stad

Het is de nieuwe ‘eye catcher’ op de Wilhelminapier van Rotterdam: De Rotterdam, ontworpen door Rem Koolhaas. Het 150 meter hoge gebouw – bedoeld voor wonen, werken en ontspannen – bestaat uit drie onderling verbonden torens, kent 44 verdiepingen en heeft een totaaloppervlak van circa 162.000 m2. We praten met Johan Koudijs, divisie directeur van DGMR. Het ingenieursbureau dat bij de bouw van De Rotterdam adviseerde over onder andere brandveiligheid en bouwfysica.

De Rotterdam manifesteert zich tot een -complete stad in een stad en is verdeeld in zogenaamde ‘areas’. De ‘Leisure Area’ (8000 m2) bevindt zich in het voetstuk van het gebouw en biedt ruimte voor retail, horeca, fitness, wellness en cultuur. De ‘Office Area’ (40.000 m2) in de Mid- en East Tower is, zoals de naam al doet vermoeden, bedoeld voor ondernemingen. Ook kent De Rotterdam een boulevard, de zogenaamde ‘Waterfront Area’. Werknemers, bewoners en bezoekers kunnen er winkelen en even op adem komen op een van de terrassen. In de ‘Living Area’ in de West Tower bevinden zich 240 woningen variërend van 65 m2 tot 250 m2 -, gerealiseerd in samenwerking met Amvest. Uiteraard is er ook een ‘Hotel Area’ waar het 3de nhow Hotel in de wereld, met in totaal 278 kamers en congresruimtes, is gerealiseerd. De ‘Parking Area’ biedt 670 beveiligde parkeerplaatsen op parkeerdekken. Daarnaast is er ruimte voor fietsen, elektrische oplaadpunten en scooters. De ‘Rotterdam Square’ is de grote, centrale lobby in het gebouw Vanaf dit plein zijn de ‘Office Area’, ‘Leisure Area’ en het hotel te bereiken.

Crisissen

In de periode 1997 tot 2000 veroorzaakte de snelle oprichting van de vele internetbedrijven een hausse. Juist uit deze periode dateert het eerste ontwerp van De Rotterdam. Omdat de ‘zeepbel’ van de dot-com economie in 2000 knapte, veroorzaakte deze wereldwijd een recessie. Het project ‘De Rotterdam’ kwam tot stilstand. “In 2006 is het ontwerp opnieuw gestart”, vertelt Johan Koudijs. “In 2009 kregen we de bouwvergunning. Helaas vond er in deze periode weer een economische crisis plaats. Dat het project toch gestart is, heeft een politieke reden. De gemeente wilde het gebouw per se bouwen. Met name ten behoeve van de werkgelegenheid in de crisis. Dus nam de gemeente maatregelen die het voor de projectontwikkelaar mogelijk maakte het gebouw neer te zetten. Zo werd de grond in erfpacht gegeven in plaats van het te verkopen. En niet onbelangrijk, de gemeente zelf heeft de hele Mid Tower als huurder afgenomen.”

Brandveiligheid

Een van de zaken die komt kijken bij het realiseren van een gebouw als De Rotterdam, is de brandveiligheid. Hoe moeten mensen het gebouw uit bij een brand?, is volgens Koudijs dé vraag. “Brandveiligheid speelt zich af in de kern van het gebouw, daar waar zich de liften en trappen bevinden. Met name bij hoogbouw is een goed kernontwerp van uitermate belang. Zowel de normale verkeersstroom als de verkeersstroom in geval van calamiteiten moet goed geregeld zijn. In het kernontwerp houden we ook rekening met de technische installaties die door de kern van het gebouw naar boven moeten. Daarbij proberen we zo min mogelijk vierkante meters te gebruiken. Immers, elke vierkante meter die we niet gebruiken, kan verhuurd worden. Kortom, we kijken naar bijvoorbeeld de breedte van de trappen. En of het mogelijk is de trappenhuizen op de verdiepingen bij een brand gedurende een bepaalde tijd te beschermen. Zo blijven de trappenhuizen van De Rotterdam 90 minuten veilig. Daarnaast zorgen we er in het ontwerp voor dat een beginnende brand beperkt in omvang blijft. Immers, het is lastig een brand op de veertigste verdieping te bestrijden. We kunnen geen ladder tegen de hemel zetten. Bij De Rotterdam hebben we daarom een sprinklerinstallatie toegepast. Om de trappenhuizen extra veiligheid te geven, hebben we een installatie neergezet die in geval van brand deze ruimtes onder overdruk zet. Hiermee voorkomen we dat er bij brand rook in de trappenhuizen komt.”

Integraal Plan Brandveiligheid (IPB)

Met name op het gebied van brandveiligheid vraagt een hoogbouwproject van deze omvang bijzondere aandacht,- dat mag duidelijk zijn. Om er voor te zorgen dat alle voorzieningen op elkaar afgestemd zijn, heeft DGMR voor De Rotterdam een IPB opgesteld. Hierin worden alle bouwkundige en installatietechnische brandveiligheidsvoorzieningen gedetailleerd omschreven. Koudijs is er trots op dat dit plan ook echt van de grond gekomen is. Hij zegt: “Voorheen werkten we anders. Dan verzon de ene adviseur bijvoorbeeld waar de brandwerende scheidingen moesten komen, terwijl een andere vertelde hoe de sprinklerinstallatie er uit moest zien. Dat leidde in de uitvoeringsfase nogal eens tot discussie met onder andere de brandweer. Voor De Rotterdam hebben we daarom gewerkt met een IPB. Het mooie was, dat we binnen twaalf weken een bouwvergunning hadden.” Om de kosten van de voorzieningen in de hand te -houden, zijn onderzoeken uitgevoerd. Een van de risico’s dat daarbij moest worden afgedekt, was het ontstaan van een plasbrand op de Maas ten gevolge van lekslaan van een binnenvaarttanker. Omdat de gevel van het gebouw te dicht bij de Maas ligt, moesten voorzieningen in de gevel worden getroffen om te voorkomen dat de brand meteen overslaat naar het gebouw. Johan Koudijs: “Dan kom je er op uit, dat de onderste 40 meter van de gevel aan de zijde van de Maas brandwerend moet worden uitgevoerd, zo’n 4.500 m2. Gezien de daarmee gemoeide kosten is veel energie gestoken in het vinden van een optimale oplossing. Door het maken van berekeningen en het doen van brandproeven, is de hoeveelheid brandwerend glas uiteindelijk beperkt tot ca. 1.200 m2.”

Bouwfysica

“Kijkende naar de bouwfysica, zijn we begonnen op stedenbouwkundig niveau”, vervolgt Johan Koudijs. “We hebben onder andere onderzoek gedaan naar de invloed van De Rotterdam op het windklimaat in de omgeving. Immers gevaarlijke windsnelheden op troittoirniveau zijn niet wenselijk.”

“Gedetailleerd denken is een ander aspect in de bouwfysica van een gebouw als De Rotterdam”, zegt Koudijs. “Let wel, elke spijker voor een woning komt 240 keer terug. We willen niet zoveel keer dezelfde fout maken. Dat kost te veel geld.” Het detaildenken komt ook tot uiting bij geluidswering. “Trekt de bovenbuurman de wc door, dan wil je niet dat dit tot vijf verdiepingen lager ook te horen is”.

Voor De Rotterdam is een aluminiumelementengevel toegepast. Wat normaal is voor kantoorgebouwen, maar minder vanzelfsprekend voor woongebouwen. Bij deze laatste gebouwen lopen normaliter de vloeren en muren tussen de woningen door. De gevel – het binnenspouwblad – wordt er tussen gezet. Bij De Rotterdam is de gevel voor de vloeren en wanden er langs getrokken. Om toch aan de eisen van het Bouwbesluit te kunnen voldoen – onder andere met betrekking tot geluidsisolatie – vond heel wat onderzoek plaats. Koudijs: “De dikke betonwand, die zich tussen de woningen bevindt, moesten we aansluiten op een gevel met een aluminium stijl, waarvan de dikte 160 mm is. Daarom ontwierpen we een brandwerend en geluidsisolerend passtuk voor aansluiting op de gevel. In de gevel zelf maakten we hiervoor een akoestische ontkoppeling.”

Daglicht is het laatste aspect dat we aansnijden. Wettelijk gezien gelden voor de bouw van woningen strenge eisen op dit gebied. “De torens staan dicht bij elkaar. Samen met de architect hebben we behoorlijk gepuzzeld om aan de daglichteisen te kunnen voldoen.”

Prijs

In juni van dit jaar maakte de ‘Council on Tall Buildings and Urban Habitat’ (CTBUH) bekend welke vier gebouwen in 2014 de titel ‘Best Tall Building’ mogen dragen. Vanuit verschillende delen van de wereld werden bouwprojecten beoordeeld. Een van de vier regionale winnaars is… De Rotterdam! Een terechte prijs volgens Johan Koudijs. “De Rotterdam is een markant gebouw, uniek in omvang en echt een stad in een stad.”