Het aantal transformatiewoningen is in 2025 opnieuw gedaald. Daarmee zet een ontwikkeling door die voor de bouw- en vastgoedsector al vier jaar zichtbaar is. Uit nieuwe cijfers van het CBS blijkt dat 6,4 duizend woningen zijn ontstaan uit aanpassingen van bestaande panden. Dat zijn er fors minder dan een jaar eerder.
“Van de woningen die in 2025 aan de voorraad zijn toegevoegd, is 7 procent transformatiewoning”
Vorig jaar 9 procent
In 2024 lag dat aandeel nog op 9 procent. De totale groei van de woningvoorraad komt nog steeds vooral uit nieuwbouw. In 2025 ging het daarbij om 69 duizend woningen. Daarnaast kwamen er 12 duizend woningen bij via andere toevoegingen, zoals woningsplitsing. Toch blijven transformatiewoningen een relevant onderdeel van de woningproductie, juist omdat ze vaak sneller kunnen worden gerealiseerd dan volledige nieuwbouw op een lege locatie.
De nieuwste cijfers, afkomstig van het CBS, zijn opgesteld op verzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Voor de uitvoeringspraktijk geven deze data meer inzicht in de mate waarin woningen uit bestaande panden nog bijdragen aan de landelijke bouwopgave.
Daling van transformatiewoningen
Met 6,4 duizend opgeleverde woningen uit transformatie ligt het volume in 2025 19 procent lager dan in 2024. Daarmee is sprake van het vierde jaar op rij waarin het aantal transformaties afneemt. Dat is een duidelijke trend, geen tijdelijke afwijking. Voor marktpartijen betekent dit dat de productie van woningen uit bestaande panden moeilijker op gang blijft dan enkele jaren geleden nog werd verwacht.
De afname raakt niet alleen de aantallen, maar ook het relatieve belang van dit segment binnen de totale woningbouwproductie. Waar transformatiewoningen eerder een zichtbare aanvulling vormden op nieuwbouw, verschuift het zwaartepunt nu verder richting traditionele bouwproductie. Dat heeft gevolgen voor ontwikkelaars, aannemers en adviseurs die zich hebben gespecialiseerd in herontwikkeling, functiewijziging en binnenstedelijke verdichting.
Tegelijk laat een eerste raming voor 2026 zien dat in het eerste halfjaar bijna 3 duizend woningen via transformatie zijn toegevoegd. Dat wijst erop dat de markt niet stilvalt. Wel blijft het niveau gematigd. Voor de sector is daarom vooral de vraag welke projecttypen nog wel haalbaar zijn en onder welke voorwaarden nieuwe transformatiewoningen rendabel kunnen worden uitgewerkt.
Private huursector levert minder transformatiewoningen op
Opvallend in de nieuwe cijfers is de sterke terugval in de private huursector. Juist daar zijn in 2025 veel minder woningen uit transformatie opgeleverd. Dat is relevant, omdat veel eerdere transformatieprojecten juist in dit segment werden ontwikkeld. Denk aan voormalige kantoorgebouwen, winkelpanden of gemengd stedelijk vastgoed dat na functiewijziging een woonprogramma kreeg met compacte appartementen voor verhuur.
De daling in de private huur kan samenhangen met een combinatie van factoren. Hogere financieringslasten, strengere rendementseisen, oplopende bouwkosten en onzekerheid over exploitatie kunnen de haalbaarheid van transformatieprojecten onder druk zetten. Ook aanvullende eisen rond brandveiligheid, geluid, daglichttoetreding en installatietechniek maken herbestemming in veel gevallen technisch ingewikkeld en kostbaar. Daardoor worden plannen later uitgevoerd of soms helemaal niet meer gestart.
Voor uitvoerende partijen is dat een bekend beeld. Transformatie vraagt vaak om maatwerk in constructie, installaties en logistiek. Bij bestaande gebouwen komen verrassingen in de uitvoering vaker voor dan bij seriematige nieuwbouw. Dat vergroot het risico in planning en begroting. Toch blijven transformatiewoningen interessant, omdat ze een functie geven aan bestaand vastgoed en bijdragen aan duurzamer ruimtegebruik in stedelijk gebied.
Minder woningen uit bestaande panden zoals kantoren en winkels
De daling is vooral zichtbaar bij pandtypen die in eerdere jaren juist een grote rol speelden, zoals voormalige kantoren. Minder woningen in oude kantoorlocaties betekent dat een belangrijk kanaal voor binnenstedelijke toevoeging afzwakt. Ook winkels en andere utiliteitsgebouwen leveren minder vaak nieuwe woonruimte op. Dat is een belangrijke ontwikkeling voor gemeenten die herstructurering van centra, kantoorlocaties en gemengde stadswijken op de agenda hebben staan.
De praktijk leert dat lang niet ieder leegstaand gebouw geschikt is voor woningbouw. Een pand moet niet alleen juridisch en planologisch kunnen worden omgezet, maar ook bouwkundig voldoende kwaliteit hebben. De diepte van de plattegrond, de positie van kernen, de draagstructuur en de gevelindeling bepalen of een gezond woonmilieu mogelijk is. Daarbij spelen ook eisen rond energieprestatie en ventilatie een grote rol.
Zuid-Holland ziet sterke terugval
Regionaal valt op dat Zuid-Holland ruim een derde minder woningtransformaties telde dan een jaar eerder. Dat is een forse daling in een provincie waar de druk op de woningmarkt groot is en waar veel stedelijke verdichting plaatsvindt. Juist in deze regio werden de afgelopen jaren veel projecten gerealiseerd in bestaande stedelijke gebieden. De terugval kan daarom doorwerken in de lokale programmering van gemeenten en in de werkvoorraad van marktpartijen.
Transformatie is sterk afhankelijk van lokale marktomstandigheden, leegstand, grondwaarden, gemeentelijk beleid en de aanwezigheid van geschikte panden. In provincies met veel verouderd commercieel vastgoed kan herbestemming nog steeds kansen bieden, maar de uitkomst verschilt per stad, wijk en object.
Vooruitzichten 2026
De eerste schatting voor 2026 geeft aan dat in de eerste zes maanden bijna 3 duizend woningen via transformatie zijn toegevoegd. Dat biedt enig houvast, al is het nog te vroeg om van een herstel te spreken. De markt voor transformatiewoningen blijft gevoelig voor rente, regelgeving en uitvoerbaarheid. Tegelijk is de behoefte aan extra woningen onveranderd groot, zeker in stedelijke gebieden waar ruimte schaars is.
Daarom blijft transformatie een serieus instrument binnen de bredere woningbouwopgave. Niet als vervanging van nieuwbouw, maar als aanvulling met een eigen profiel. Projecten in bestaand vastgoed kunnen bijdragen aan versnelling, gebiedsvernieuwing en slimmer ruimtegebruik. Vooral als publieke en private partijen vroeg samenwerken aan haalbare programma’s, technische kwaliteit en een realistische exploitatie, kunnen nieuwe transformatiewoningen weer vaker van de grond komen.
Bron: CBS.
