Hoe worden de problemen op de woningmarkt opgelost? Afgaand op de verkiezingsprogramma’s zijn de meeste partijen het op hoofdlijnen met elkaar eens over de manier waarop het woningtekort aan te pakken, al zijn de aannames over de effectiviteit van de maatregelen soms overspannen, menen de economen van de ABN AMRO. Over woningmarktplannen en verkiezingsprogramma’s.
“Verkiezingsprogramma’s en woningmarktplannen: Financiële prikkels voor gemeenten om woningen te bouwen zijn kansrijk”
De woningmarkt is een heet hangijzer binnen de Nederlandse politiek. Het woningtekort is inmiddels opgelopen tot 330.000 woningen. Naar verwachting zal dit verder oplopen naar ruim 415.000 woningen in 2024 voordat het tekort terugloopt. Vooral starters en mensen met een middeninkomen hebben moeite een geschikt huis te vinden. Wat zijn de woningmarktplannen?
Miljoen woningen nodig
Zowel in het koop- als in het huursegment heerst schaarste. Doordat de bevolking groeit en huishoudens gemiddeld kleiner worden, zal de vraag naar woningen verder toenemen. Volgens de ramingen zijn er de komende tien jaar een miljoen nieuwe woningen nodig.
Deze nieuwe woningen dienen bovendien aan strenge energie- en milieuvereisten te voldoen in verband met de klimaatdoelen. In dat kader is het ook zaak de bestaande voorraad te verduurzamen en te beschermen tegen verzakkingen, paalrot en overstromingen. Hier komt bij dat de behoefte aan geschikte woningen voor ouderen door de vergrijzing groeit. Kortom, er wacht een meerledige opgave: de woningvoorraad uitbreiden én de kwaliteit ervan verhogen.
Na jaren decentralisatie weer centrale regie
Een belangrijke belemmering bij de bouw van nieuwe woningen vormt de ruimtelijke ordening. Na jaren van decentralisatie van verantwoordelijkheden naar gemeenten en provincies slaat de pendule nu terug naar centralisatie van het beleid richting het Rijk. De meeste politieke partijen kiezen voor meer overheidsregie.
De verantwoordelijkheid voor het aantal opgeleverde woningen komt dan bij een speciaal daarvoor aangestelde minister en diens ministerie. De veronderstelling is dat het Rijk zo meer druk kan uitoefenen op gemeenten om woningen te bouwen wanneer het aantal realisaties tegenvalt. Ook zou het Rijk beter in staat zijn de belangen van de woningbouw te behartigen bij elkaar bijtende ruimteclaims. Of dat in praktijk ook zo uitpakt, valt nog te bezien.
Het Rijk heeft al ruime mogelijkheden om lokaal beleid bij te sturen. Het gebruikt deze bevoegdheid echter zelden, omdat bij ruimtelijke-ordeningsvraagstukken maatwerk nodig is die kennis van de lokale situatie verlangt. Meer centrale regie vereist dus veel mankracht. Daar is vooralsnog door de partijen geen geld voor gereserveerd binnen hun woningmarktplannen.
Procedures vereenvoudigen
Een andere pijler onder de plannen is stimulering van de bouw door procedures te vereenvoudigen. Vaak wordt dit opgevat als minder regels. Het mantra van minder regels klinkt al jaren. Maar al jaren lukt het niet regels weg te nemen. Er komen er juist meer bij. De reden daarvoor is dat al die regels een maatschappelijk doel hebben, bijvoorbeeld het beschermen van de belangen van omwonenden, of de volksgezondheid en de kwaliteit van het milieu bewaken. Regels hebben dus nut. Deze afschaffen is niet de te volgen weg.
Wat wel kan helpen is de regels die er zijn, in een overzichtelijk kader te plaatsen. Regels stroomlijnen in heldere procedures is nog niet eenvoudig, zoals de moeizame totstandkoming van de Omgevingswet bewijst. Een voorbeeld van bescheidener omvang is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
Ook deze wordt door sommigen verfoeid. Maar deze Ladder afschaffen, zoals regelmatig gepropageerd, biedt geen oplossing. Het verschuift hooguit het probleem. In plaats daarvan is het beter te kijken of deze verder kan worden gestroomlijnd.
(Lees verder onder de afbeelding.)
Prikkels tot bouwen
Meer prikkels voor gemeenten om woningen te bouwen zijn eveneens kansrijk. Maar dan denken wij wel aan andere prikkels dan die de partijen voorstellen. Diverse partijen kiezen voor een reeks bestuurlijke en juridische instrumenten, die gemeenten in staat stellen meer invloed uit te oefenen op de woningbouw. Maar gemeenten hebben al de nodige zeggenschap over waar en wat te bouwen. Dat doen zij via bestemmingsplannen, woonvisies, grondbeleid en wat al niet meer. Wat ontbreekt zijn de juiste financiële prikkels binnen de woningmarktplannen voor de gemeenten.
Politieke partijen vinden dat gemeenten een actievere rol moeten spelen bij het bouwrijp maken van grond. Maar gemeenten doen dit al volop. Daarnaast brengt een nog actiever grondbeleid financiële risico’s met zich mee. Het lijkt de economen van ABN AMRO wijzer om gemeenten meer belastingautonomie te geven en wel op zo’n manier dat zij een sterkere prikkel ervaren om woningen te bouwen. Denk bijvoorbeeld aan een planbatenregeling, waarbij gemeenten bij wijziging van de bestemming een deel van de grondwaardestijging kunnen afromen. Hierdoor wordt het voor gemeenten aantrekkelijk om grond voor woningen aan te wijzen en kan het bouwtempo omhoog.
Herhaling terugval bouw voorkomen
Partijen denken verder aan financiële prikkels om te voorkomen dat de bouw terugvalt, zoals tijdens de financiële crisis in de periode 2009-2013. In die periode vielen veel bouwbedrijven om. De arbeidsmarkt verslechterde dusdanig dat bouwvakkers de sector noodgedwongen de rug toekeerden en jonge leerlingen voor andere opleidingen kozen. Toen de vraag vervolgens aantrok, was er een tekort aan bouwcapaciteit.
Met fondsen, garanties en subsidies willen partijen herhaling voorkomen. Partijen benadrukken bij de besteding daarvan het belang van (om)scholing en willen de innovatie in de bouw aanmoedigen. Een modulaire, op industriële leest geschoeide bouwsector kan het woningbouwproces immers sneller en goedkoper maken. Dit biedt volgens de economen van ABN AMRO zeker goede aanknopingspunten. Voorwaarde daarbij is wel dat er oog blijft voor de kwaliteit en de diversiteit van de nieuwbouw. Een aantrekkelijke woonomgeving is tenslotte een waarborg voor de leefbaarheid op lange termijn.
Transformatie
Verder zetten politieke partijen rond de woningmarktplannen in op transformatie van winkels en kantoren. Tijdens de pandemie is thuis werken en online winkelen in een stroomversnelling gekomen. Een verschuiving die waarschijnlijk structureel is. Dit betekent dat er kantoor- en winkelruimtes vrij komen die kunnen worden getransformeerd. Dit zal extra woningen opleveren, onder meer voor de al dan niet tijdelijke huisvesting van specifieke doelgroepen zoals studenten en statushouders, en biedt kansen om de leefbaarheid van sommige buurten te verbeteren.
De afgelopen jaren zijn er reeds veel woningen gerealiseerd via transformatie. Bij de beslissing om te transformeren zijn de ligging en de bouwwijze cruciaal. Die zijn namelijk bepalend voor de transformatiekosten, de toekomstige huuropbrengsten en daarmee het financiële rendement van de investering. In dit licht moeten wij oppassen voor te hoog gespannen verwachtingen. Slechts een deel van de leegstaande kantoor- en winkelruimtes leent zich voor transformatie. Vooral het ombouwen van winkels kan hoge kosten met zich meebrengen, waardoor het voor de eigenaar vaak niet aantrekkelijk is.
(Lees verder onder de afbeelding.)
Corporaties
Corporaties winnen aan populariteit. Diverse politieke partijen zien in de corporaties een geschikte partij om straks – mocht de activiteit in de bouwsector terugvallen – anticyclisch te investeren. Het favoriete middel om corporaties zo ver te krijgen, is kortingen verlenen op de verhuurderheffing in ruil voor investeringen in nieuwbouw, verduurzaming en ouderenwoningen. Daarnaast moet er meer ruimte komen om in het middenhuursegment te bouwen.
Of corporaties hierdoor daadwerkelijk meer zullen investeren, moet nog blijken. Tegenover de kortingen op de verhuurderheffing staan namelijk achterblijvende huurinkomsten als gevolg van de huurbeperkingen. Heel veel financiële ruimte komt er dus niet bij. Verder blijkt dat meer financiële ruimte nog geen afdoende voorwaarde is voor meer nieuwbouw. Ook corporaties met grotere buffers waren de afgelopen jaren terughoudend met investeren. Dit suggereert dat er ook andere belemmeringen zijn zoals een gebrek aan bouwcapaciteit en hoge bouwkosten.
Hypotheekrenteaftrek
Bij de voorgaande verkiezingen hing het ‘H-woord’ in de lucht. De daarop volgende kabinetsperiodes zijn vervolgens ook vergaande veranderingen doorgevoerd ten aanzien van de fiscale behandeling van de eigen woning. Deze keer krijgt het thema veel minder aandacht.
Dit ondanks het feit dat nationale en internationale institutionele partijen, waaronder DNB en het IMF, aandringen op verdere aanpassingen. Het zijn vooral de meer links georiënteerde partijen die voorstellen doen in deze richting. Die pleiten voor een vermindering of zelfs afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, soms in combinatie met een lager eigenwoningforfait en een verschuiving van de eigen woning naar box 3. Woningeigenaren krijgen enige compensatie voor deze lastenverzwaring via lagere inkomensbelastingen.
Woningmarktplannen voor Starters
Voor starters zijn er dit keer nauwelijks nieuwe maatregelen. Slechts twee voorstellen springen in het oog:
• 1. starters kunnen een deel van hun hypotheek renteloos financieren;
• 2. starters krijgen een deel van de aankoopprijs terug in de vorm van een bij verkoop terug te betalen premie.
Voor beide voorstellen geldt dat deze de huizenprijzen verder opdrijven en nauwelijks starters aan een nieuwe woning helpen. Het zou de economen van ABN AMRO dan ook verbazen als deze voorstellen doordringen tot het coalitieakkoord. Een grotere kans dichten ze toe aan de voorstellen om de schenkingsvrijstelling te verlagen of zelfs te schrappen. Op de VVD na hebben vrijwel alle partijen dit punt in hun verkiezingsprogramma opgenomen.
Deze publicatie is onderdeel van een serie van ABN AMRO over de verkiezingen.
Woningmarktplannen en verkiezingsprogramma’s. Linkerdeel openingsbeeld: Nancy Beijersbergen-Shutterstock.
