De hogere rente remt de woningmarkt. Hypotheekrentes liggen nu bijna één procent hoger dan in 2025. Voor starters die een doorsnee hypotheek afsluiten betekent dat 10 procent hogere bruto woonlasten. Starters die maximaal willen lenen, kunnen hierdoor zo’n 6 procent minder lenen. Daarbij verschilt de manier waarop de markt reageert. Dat is bij bestaande woningen vooral door lagere verkoopprijzen en in de nieuwbouw door minder verkochte woningen.
Hypotheekrentes lopen op
Het gemiddelde tarief voor een annuïtaire hypotheek, met NHG en 10 jaar rentevaste periode, is in een jaar tijd opgelopen van 3, naar 4,4 procent. Zonder NHG steeg het tarief van 3,9 naar 4,8 procent. Ook bij de kortere en langere rentevaste periodes zijn de tarieven flink opgelopen. De stijging is aanzienlijk, maar veel kleiner dan in 2022, toen de hypotheekrente in negen maanden tijd opliep van zo’n 1,1 naar 4,5 procent.
Starters direct geconfronteerd
Vooral starters worden door de gestegen hypotheekrentes geconfronteerd met hogere maandlasten en een lagere maximale hypotheek. Starters die het doorsnee hypotheekbedrag lenen, rond de 350.000 euro, zien dat hun bruto maandlasten zo’n 10 procent hoger worden. Gecorrigeerd voor de hypotheekrenteaftrek vallen de netto maandlasten ongeveer 6 procent hoger uit in het eerste jaar na aankoop. Voor starters die maximaal willen lenen, daalt het maximale hypotheekbedrag gemiddeld met zo’n 6 procent. Zij zullen daardoor hun zoekbudget moeten verlagen, meer eigen geld moeten inbrengen of hun aankoop moeten uitstellen.
Doorstromers minder de dupe
Ook voor doorstromers vermindert de biedkracht op de woningmarkt. Maar de hogere rente wordt voor hen gedempt door overwaarde en de meeneemregeling.
Doorstromers financieren woningen gemiddeld voor zo’n 83 procent met een hypotheek. Het resterende deel komt uit eigen middelen, wat grotendeels overwaarde is, opgebouwd door aflossingen en woningwaardestijgingen. Daarnaast kunnen veel doorstromers hun bestaande hypotheekrente meenemen. De gemiddelde rente op uitstaande hypotheken ligt met 2,9 procent beduidend lager dan de hypotheekrente nu. Daardoor werkt de huidige rentestijging voor veel doorstromers minder sterk door dan voor starters.
Hogere hypotheekrentes en gedrag kopers
De gevolgen van de hogere hypotheekrentes beperken zich waarschijnlijk niet tot een verslechtering van de betaalbaarheid. Een hogere rente kan ook invloed hebben op het gedrag van woningkopers.
Potentiële kopers twijfelen mogelijk vaker of een woning nog betaalbaar is en stellen een aankoop mogelijk eerder uit in afwachting van een gunstiger moment. Gedragsfactoren zoals onzekerheid en het vergelijken van de huidige rente met de lagere tarieven uit het recente verleden kunnen deze terughoudendheid versterken. Ook langs deze weg heeft de hogere rente een remmend effect op de vraag naar koopwoningen.
Prijs bestaande woningmarkt stijgt minder
Op de bestaande woningmarkt zal de hogere rente naar verwachting vooral leiden tot een minder sterke prijsstijging en slechts in beperkte mate tot minder transacties.
Door de lagere biedkracht en mogelijke terughoudendheid zullen potentiële kopers minder vaak of een lager bod uitbrengen. Verkopers kunnen daarop hun prijsverwachtingen aanpassen of een lager bod accepteren. Via die prijsaanpassing komen vraag en aanbod weer dichter bij elkaar, waardoor transacties alsnog kunnen doorgaan.
Dat mechanisme was duidelijk zichtbaar na de sterke hypotheekrentestijging in 2022. In negen maanden tijd liep de hypotheekrente toen op van zo’n 1,1 naar 4,5 procent. Ondanks deze flinke schok bleven kopers en verkopers elkaar vinden. De woningprijzen kwamen in een jaar tijd zo’n 6 procent lager te liggen, terwijl het aantal verkopen rond de 10 procent afnam. De vergelijking met 2022 laat ook zien hoe de bestaande woningmarkt zich aan een hogere rente kan aanpassen.
Ook nu verwachten we dat de hogere rente neerwaartse druk zet op de prijsontwikkeling. Dat betekent echter niet dat de woningprijzen daadwerkelijk zullen dalen. De rentestijging is aanzienlijk kleiner dan in 2022 en bovendien is de koopwoningmarkt beperkt. ING verwacht daarom een veel beperkter effect dan destijds en slechts een lichte daling van het aantal transacties.
Minder verkoop nieuwbouw
Bij nieuwbouw werkt de hogere rente sterker door in de verkoop dan in de prijzen. Dat komt omdat een lagere leencapaciteit anders uitpakt wanneer prijzen minder gemakkelijk worden aangepast, zoals bij nieuwbouw het geval is. Projectontwikkelaars zijn doorgaans terughoudend met prijsverlagingen, omdat die het rendement op een project verslechteren. Ook kunnen eerdere kopers die tegen een hogere prijs hebben gekocht ontevreden worden en kunnen lagere verkoopprijzen de taxatiewaarde van andere projecten beïnvloeden.
Daarnaast kan een hogere rente bij nieuwbouw sterker doorwerken in de financieringslasten. Tussen aankoop en oplevering zit doorgaans meer tijd, waardoor kopers langer met dubbele lasten te maken kunnen hebben. Een hogere rente maakt deze periode duurder en kan de betaalbaarheid van nieuwbouw daardoor sterker raken dan die van bestaande woningen. Ook hierdoor vertaalt een hogere rente zich bij nieuwbouw eerder in minder verkopen
Na de sterke rentestijging van 2022 was dit verschil zichtbaar. Terwijl de prijzen van nieuwbouwwoningen bleven oplopen, daalde de woningverkoop binnen een jaar met ongeveer 50 procent. Bij bestaande woningen was de daling van het verkoopvolume veel beperkter.
Remmend effect hogere hypotheekrente
De hogere hypotheekrente remt de woningmarkt, op verschillende manieren. Bij bestaande woningen komt de aanpassing naar verwachting vooral tot uiting in een minder sterke prijsontwikkeling. Lagere biedingen kunnen daar via lagere transactieprijzen worden opgevangen, waardoor koper en verkoper elkaar alsnog vinden. Bij nieuwbouw zijn prijzen minder flexibel, waardoor de hogere rente gevolgen heeft voor het aantal verkochte nieuwbouwwoningen.
De impact blijft naar verwachting wel veel kleiner dan na de rentestijging van 2022. De hypotheekrente is deze keer veel minder sterk gestegen. Men verwacht daarom geen remmend effect zoals in 2022. Wel dat de hogere rente de prijsstijging bij bestaande woningen en de verkoop van nieuwbouwwoningen afremt.
Bron: CBS, Kadaster, ING.
