Gemeenten geven vaker private partijen opdracht om goedkope huurwoningen te bouwen die voorheen de corporaties voor hun rekening namen. Aedes maakt zich zorgen dat het aantal echte sociale huurwoningen daardoor langzaam maar zeker afneemt.
‘De doelgroep waarvoor we juist sociale huisvesting hebben, komt steeds minder aan de bak’
Aedes-voorzitter Martin van Rijn: “Sociale huur draait om meer dan de huurprijs. We hebben niet voor niks regels om te zorgen dat iedereen aan de beurt komt, óók mensen met lage inkomens en urgenten. We hebben een nieuwe definitie van sociale huisvesting nodig.”
Woningnood
Aedes heeft geen principiële bezwaren dat ook andere partijen huurwoningen in het gereguleerde segment (tot 752 euro per maand) bouwen. Martin van Rijn: “Dat was altijd al zo en de woningnood is nu erg hoog.” Maar commerciële verhuurders zijn niet gebonden aan de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen, waar woningcorporaties wel mee werken. Deze verhuurders stellen vaak juist eisen aan het minimum-inkomen van huurders. En vaak schuiven deze woningen na tien of vijftien jaar door naar de vrije huur sector, waar de verhuurder meer rendement kan maken.
Nep sociale huur
Van Rijn: “Een logische afweging voor een commercieel verhuurder. Maar we hebben het over appels en peren en daarom noemen we het ook wel nep sociale huur. De schoen wringt namelijk als deze woningen de echte sociale huurwoningen verdringen. Dan komt de doelgroep waarvoor we juist sociale huisvesting hebben steeds minder aan de bak, terwijl in het rapport van de commissie Ter Haar er op wordt gewezen dat voor de verschillende doelgroepen eigenlijk overal dertig procent sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd. Ook de aandacht die corporaties hebben voor hun bewoners en de leefbaarheid in wijken en buurten wordt zo moeilijker.”
Corporatiewoningen
Aedes heeft het Kadaster gevraagd te onderzoeken wat voor woningen er van 2017 tot 2020 zijn gebouwd. Daaruit is niet precies op te maken hoe de verhouding tussen commerciële partijen en corporaties zich ontwikkelt. De cijfers laten wel zien dat er van de 262.000 nieuwe woningen slechts 42.000 (16 procent) een corporatiewoning is.
Dat is veel minder dan de gangbare gemeentelijke normen voor het aandeel sociale woningen in nieuwbouw. Dat is in grote gemeenten vaak dertig tot veertig procent. Als de gemeente zo’n ambitie wil realiseren, zou een groot deel van de overige huurwoningen binnen het sociale segment moeten vallen. Dat is echter niet te controleren. Ook is niet bekend aan welke doelgroepen de woningen worden aangeboden.
De cijfers van het Kadaster geven ook sterke indicaties dat er in een aantal gemeenten rondom de grotere steden de afgelopen jaren nauwelijks of geen huurwoningen in het gereguleerde segment zijn gebouwd.
Achter het net vissen
Martin van Rijn maakt zich grote zorgen over deze cijfers: “Het strookt met geluiden van corporatiebestuurders dat ze steeds vaker achter het net vissen bij de bouw van sociale huurwoningen. Ik vraag me af of gemeenten zich deze consequenties realiseren als ze grond uitgeven voor nieuwbouw. Sociale huur draait niet alleen om de huurprijs: woningcorporaties bieden betaalbare huurwoningen voor de langere termijn. Maar ze zorgen dat er ook plek is voor inwoners die urgent een betaalbare woning nodig hebben. En ze werken met de gemeente aan leefbare wijken.”
Nieuwe definitie
Aedes wil samen met de partners van de Actieagenda Wonen een scherpere definitie van wat we onder een echte sociale huurwoning verstaan. Daarnaast gaan we met elkaar ook betere spelregels ontwikkelen om gedifferentieerde bouwprogramma”s mogelijk te maken die leiden tot gemengde inclusieve wijken, te beginnen met het aandeel van 25% sociale huur. De financiële randvoorwaarden worden hierbij ook vastgesteld.
Van Rijn: “Wat heb je aan een afspraak over een minimumaandeel sociale huur, als je niet scherp hebt wat je daaronder verstaat?” Zo wil Van Rijn opkomen voor de doelgroep van woningcorporaties: “Er is voorlopig voor iedereen genoeg te doen. Dus we kunnen afspraken maken over ieders aandeel in de woningbouw, zoals we in de landelijke Actieagenda Wonen hebben vastgelegd.”
Lees ook: Verduurzaming bij woningcorporaties zet gestaag door
