Leegstand teistert de Nederlandse vastgoedmarkt. En door bezuinigingen, stagnerende bevolkingsgroei en ruimtebesparing door technologische innovatie, zijn de prognoses over de komende jaren somber gestemd. Iedere gemeente zit wel in de maag met meer of minder gebouwen zonder functie. Maar kan de vloek niet een zegen zijn? Op plekken waar niemand meer aanwezig is en geen belangen meer zijn, is opeens veel mogelijk. De creatieve, locatiespecifieke benadering van ‘architect van het jaar 2013’, RAAAF, is een sterk wapen om het gevecht met spookgebouwen aan te gaan.
Al voor 2008 stonden veel gebouwen in Nederland leeg, maar destijds zag de maatschappij daar geen probleem in. Er was geld zat. Slopen en iets nieuws ervoor in de plaats bouwen was de automatische reactie op langdurige leegstand. Toen er na 2008 plotseling geen geld meer was voor sloop en nieuwbouw, moest men op zoek naar nieuwe oplossingen voor de toenemende leegstand. Maar zowel overheid als bedrijfsleven waren niet echt voorbereid op deze situatie. Nu, een aantal jaar later, lijkt een nieuwe lichting architecten zich de veranderde situatie eigen te hebben gemaakt. Vaak jonge architecten zijn bezig met het ontwikkelen en uitwerken van creatieve oplossingen en nieuwe methoden en technieken om de algemene problematiek in de bouwwereld in Nederland op te lossen.
Waar Nederland rond de eeuwwisseling internationaal furore maakte met Superdutch, waarin alles kon en mocht, is het nu de beurt aan ‘Superhumble’, zoals architectuurcriticus Hans Ibelings deze nieuwe generatie architecten met hun nieuwe, diverse, aanpak noemde. Het grote verschil is dat de ‘nederige’ architect begrijpt dat het niet de tijd is om als architect vanuit een ivoren toren te bepalen wat de maatschappij nodig heeft, maar dat de architect zich verdiept in maatschappelijke vraagstukken en die als vertrekpunt neemt. 3D-printen, gebruik van ambachtelijke bouwmethoden, werken met marktplaatsmateriaal, er zijn voorbeelden te over van innovatie met een sympathiek karakter. Humble moet verder niet begrepen worden als nederig, in die zin dat deze architect een stap terug zouden doen, of dat er met minder middelen minder mogelijk zou zijn. Integendeel. Hoog inzetten en durven dromen heeft de nieuwe generatie wel van de oude meegekregen. Waar Superdutch luchtkastelen werkelijkheid maakte zonder veel aandacht voor de omgeving, neemt Superhumble de bestaande situatie als uitgangspunt, verzint daar associërend een droombestemming voor en probeert die vervolgens te realiseren.
Uitverkoop bij de overheid
De nieuwe aanpak is deels het gevolg van en de oplossing voor wijdverbreide leegstand in Nederland. Waar de bedrijfswereld en de burgerbevolking aan den lijve ondervinden dat leegstand op een creatieve manier moet worden aangepakt, lijkt de overheid zich niet echt van de problematiek bewust. Getuige de laconieke wijze waarop minister Blok bezig is – in naam van de bezuinigingen – in de periode tot 2020 0,9 miljoen vierkante meter kantoorruimte en 1,9 miljoen vierkante meter aan andere objecten te slijten op de markt. De in totaal 2,8 miljoen vierkante meter valt uiteen in twee categorieën. Categorie één zijn gebouwen die in het bezit van de overheid zijn. Daarvan staat het grootste gedeelte af te stoten gebouwen nu al leeg. Categorie twee, de grootste categorie, zijn gebouwen die door de overheid nu zijn gehuurd. Deze worden, naar het lijkt, zo snel mogelijk verlaten, zonder dat rekening wordt gehouden met de gevolgen voor de markt. Vreemd, aangezien al in 2008 toenmalig rijksadviseur voor het cultureel erfgoed Fons Asselbergs constateerde dat de leegstand van beeldbepalende gebouwen schrikbarend toenam. Naast een ‘Nieuwe Kaart van Nederland’, liet hij op de ‘Oude Kaart van Nederland´ zien dat 900 belangrijke gebouwen, met het karakter cultureel erfgoed, leegstonden. Zijn boodschap vond destijds buiten een kleine kring van professionals geen gehoor.
Afgelopen juni vond het symposium ‘Diversiteit van de Leegstand’ plaats, georganiseerd door het College van Rijksadviseurs. Minister Blok kwam daar zijn vastgoed aan de man brengen en kreeg van zowel gemeenten als bedrijven advies om toch vooral goed na te denken en gefaseerd te werk te gaan in het afstoten van Rijksvastgoed. Dat het symposium enigszins uitwerking heeft gehad, blijkt uit een bericht van eind augustus op de site van het Rijksvastgoedbedrijf. Deze organisatie is sinds 1 juli 2014 in werking als fusie tussen diverse ministeriële vastgoedonderdelen en de Rijksgebouwendienst. Het bericht geeft een eerste duiding hoe deze afstootopgave, een opgave zonder precedent, gaat worden aangepakt. Er wordt benadrukt dat de Rijksoverheid zelf geen projectontwikkelaar is. En dat samenwerking tussen overheden en bedrijven nodig is om tot creatieve en haalbare voorstellen te komen. Het bericht noemt vijf mogelijke instrumenten voor het vastgoed: directe verkoop, herbestemming, transformatie, gebiedsontwikkeling en tijdelijke functieverandering.
Leegstand als vakgebied
Dat die laatste, tijdelijke functieverandering ook als optie wordt genoemd, kan wel eens een direct gevolg zijn van de presentatie die Ronald Rietveld op het symposium gaf. Rietveld is medeoprichter en één van de drie vaste ontwerpers van RAAAF, het meest aansprekende architectenbureau als het gaat om een revolutionaire aanpak van leegstand. Ook hun werk mag humble worden genoemd, gezien de herwaardering voor plekken waar niemand naar omkijkt. Doornen in het oog van gemeenten, rotte kiezen in het landschap.
In 2010 zette RAAAF, met iets meer succes dan Fons Asselbergs, de leegstand van duizenden bouwsels met het predicaat ‘erfgoed’ op de kaart. Het zal geholpen hebben dat deze inventarisatie van leegstand middels de installatie ‘Vacant NL’ op de Architectuurbiënnale van 2010 in Venetië werd gepresenteerd en internationale waardering kreeg. Het bleek een startpunt om aan de slag te gaan met deze waardevolle gebouwen. De tijdelijke master ‘Vacant NL’, aan het Sandberg instituut, is een direct uitvloeisel van de installatie op de Architectuurbiënnale. Rietveld ziet ‘Vacancy studies’ als nieuw vakgebied. En benadrukt daarbij de tijdelijke aard van de master. Een tijdelijke master, voor tijdelijke oplossingen. Het geld is nu even weg. De gebouwen leeg. De langetermijnvisie voor veel gebouwen zijn zoek. In de tussentijd is er gelegenheid om te spelen met nieuwe vormen. Tijdelijke invullingen van lege gebouwen, die kunnen dienen als testcases voor nieuwe manieren van samenwerken tussen wetenschap, overheid, experts en bedrijfsleven. “We moeten leren denken in opstapelende tijdeenheden voor gebruik van een gebouw. Sequentiële tijdelijkheid. Nu vindt in een gebouw dit plaats, straks dat, en na een aantal jaren kan een beoogde herbestemming wellicht toch nog doorgang vinden, of kan het gebouw alsnog worden gesloopt. Maar in de tussentijd is de maatschappij geholpen.”
Operatie ‘geheim’
Ondertussen heeft het bureau zelf een aantal zeer interessante projecten gerealiseerd waarmee vaak op provocatieve wijze duidelijk is gemaakt dat er in zijn algemeenheid veel meer mogelijk is dan vaak gedacht wordt. Rietveld’s presentatie op het symposium benadrukte de mogelijkheden die liggen in tijdelijk hergebruik van leegstaand vastgoed. Een hele rits aan oplossingen en voorbeelden is beschikbaar om aan te tonen dat hun visie geen dagdromerij is. Die visie is beschreven in het recent verschenen boek ‘Vacancy Studies’. Elf basisprincipes dienen als handleiding voor een ‘interventie, een precies gekozen ingreep in stad of land die een gewenste ontwikkeling in gang zet’. Kort door de bocht zijn die elf principes samen te vatten in twee karaktereigenschappen die projectontwikkelaars moeten hebben: zorg er ten eerste voor dat je blik zo ruim mogelijk is, wat betreft toekomst, gebruikers, samenwerkingen, multifunctionaliteit, wat dan ook. En ten tweede, zorg ervoor dat er draagvlak ontstaat, dat je in staat bent de omslag te maken tussen idee en werkelijkheid. Wanneer beide eigenschappen aanwezig zijn, is het mogelijk om droombeelden, de fascinaties van de ontwerper, uiteindelijk te realiseren. Dat blijkt uit het project ‘Secret Operation 610’. Een monsterlijk projectiel op wieltjes, ontworpen voor het verlaten vliegveld Soesterberg. Het ontwerp lijkt in eerste instantie geschikt voor een filmset. Maar het projectiel rijdt nu al een jaar rond op de oude landingsbaan van Soesterberg, met in haar buik de ene keer uitvinders van de TU Delft, en dan weer de top van TNO, of het bestuur van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed.
Architectenbluf
Het aan de man brengen van een project, verzamelen van draagvlak en een duidelijke visie uitdragen naar buiten toe. Dat is een belangrijke karaktertrek van RAAAF. Goed voorbeeld is het eerder genoemde verschil in presentatie van de leegstand met die van Fons Asselbergs. Wellicht had Asselbergs in 2008 te vroeg gelijk, maar de wijze waarop twee jaar later leegstand op de Architectuurbiënnale werd gepresenteerd en ideeën en oplossingen werden aangedragen, leverde wereldwijd bewondering en enthousiasme op. Superhumble? Met een flinke dosis eigenwijsheid en typische architectenbluf zijn sinds 2010 diverse ambitieuze projecten verwezenlijkt. Belangrijk is de hulp van vooruitstrevende gemeenten en provincies. Zo was de gemeente Culemborg betrokken bij het project waarbij een monumentale bunker, onderdeel van de Hollandse Waterlinie, dwars doormidden werd gezaagd. Daarmee werd de mores van UNESCO en erfgoedbeleid aan de laars gelapt, dat de oorspronkelijke vorm van een monument met geen vinger gekrenkt mag worden. Het resultaat was zo’n publiek succes dat het monument inmiddels is voorgedragen voor de UNESCO-lijst. Hulde voor de ambtenaren in Culemborg, die hun nek uitstaken. En, in het geval van de Secret Operation, voor die van de provincie Utrecht, mede-opdrachtgever van dat project. Ronald Rietveld hierover: “De wethouders van Soest hangen nu de vlag uit. Maar van tevoren hadden ze geen idee wat we van plan waren, ze konden het totaal niet overzien en waren er helemaal niet voor.” Gevraagd naar de rol van ambtenaren in het algemeen is Rietveld helder. Gespecialiseerde ontwerpbureaus hebben over het algemeen veel meer kennis van de materie in huis dan bij gemeente of provincie aanwezig is. Het is belangrijk dat de samenwerking tussen alle partijen beter geregeld wordt. Want niet alleen het Rijk kampt met af te stoten gebouwen, maar elke middelgrote gemeente in Nederland zit met tientallen publieke gebouwen zonder functie in de maag.
Symbolische ontwerpen
De projecten van RAAAF pogen politiek en bedrijfsleven te stimuleren de materie te begrijpen en de handschoen op te pakken. De projecten hebben, naast dat het voorbeelden zijn van ‘zo kan het dus ook’, een symbolisch karakter. Niet voor niets is er een filosoof verbonden aan het bureau, Erik Rietveld, de broer van Ronald. Zo symboliseert de door midden gekliefde bunker het protest tegen de vooringenomen opvatting dat het altijd beter is om de oorspronkelijke vorm van een monument te behouden. ‘Op het snijvlak van kunst en architectuur’, zo eindigt of begint Ronald Rietveld vaak zijn vele en snelle formuleringen, wanneer hij over de projecten vertelt. Dat snijvlak is het gebied waar de twee broers elkaar de hand kunnen geven. Een ander voorbeeld van hun provocatieve kunst is de tentoonstelling ‘Firemen walk with us’ uit 2011. Brandveiligheid is vaak een heikel punt in de zoektocht naar een bestemming voor een leeg gebouw. Het Eiffelgebouw in Maastricht was, onder meer vanwege veiligheidsredenen, al jarenlang gesloten. Reden genoeg om er een ‘landschap van vuur’ te creëren die buiten het gebouw zichtbaar was, ‘alsof het gebouw in de fik stond’. Zo werd letterlijk zichtbaar dat brandveiligheid geen reden mag of kan zijn voor leegstand. Een creatieve samenwerking met de brandweer, waarom niet?
De boodschap die Rietveld gemeenten en provincies wil meegeven is ‘veel slimmer na te denken’. “Niet alles hoeft verbouwd te worden. Laat, voordat je iets op de markt gooit, ontwerpend onderzoek verrichten naar de specifieke kwaliteit van een locatie. Dit geldt ook voor de uitverkoop van het Rijkserfgoed. Een onconventionele manier van kijken levert meer op dan men denkt. Wie mij niet gelooft moet maar langskomen in Soesterberg.”
Slopen die handel? Voor leegstaand erfgoed lijkt dit de perfecte benadering, en op populairdere vestigingsplekken zijn voldoende inventieve rendabele oplossingen te vinden. Niet in de laatste plaats omdat er altijd wel gebruikers gevonden kunnen worden. Maar wat te doen met de rij aan kansloze kantoorpanden, waarvan sommige überhaupt nooit bemand zijn geweest? En in de krimpgebieden in Nederland, hoe ga je daar met leegstand om? Leegstand is daar een invloedrijk onderdeel van de neerwaartse spiraal die als volgt werkt: de plaatselijke economie is gestagneerd, mensen trekken weg, leegstand neemt toe, waardevermindering van grond en vastgoed treedt op, er vindt verpaupering plaats, vervolgens raakt de plaatselijke economie nog meer in het slop, enzovoorts. Sloop lijkt onvermijdelijk. Rudy Stroink pleitte op het symposium voor een snelle sloop van gebouwen die nu al leegstaan. Die zijn immers niets meer waard in de markt en moeten zo snel mogelijk verdwijnen, om de prijzen van vastgoed dat wel de moeite waard is, niet nodeloos laag te houden. Een wat ouderwetse kijk op de vastgoedmarkt. Maar de opmerking ‘het idee dat een gebouw zonder gebruiker nog een waarde vertegenwoordigt, dient als principe verlaten te worden’, klopt. Tenminste, waar het direct financiële waarde van niet-erfgoed betreft. Sloop van niet-erfgoed moet als serieuze optie overwogen worden om leegstand, verpaupering en waardevermindering in krimpgebieden tegen te gaan. Sloop komt in het woordenboek van het Rijksvastgoedbedrijf echter ook na het symposium nog niet voor, getuige het ontbreken van die optie tussen de vijf mogelijkheden van het af te stoten vastgoed. De meest conventionele mogelijkheid om leegstand tegen te gaan in krimpgebieden, lijkt het neerhalen van gebouwen die voor verpaupering zorgen en daarvoor in de plaats positieve impulsen aan een gebied toe te voegen, bijvorbeeld: parken, natuur, stadslandbouw en recreatiemogelijkheden. Het allergoedkoopst is natuurlijk om dergelijke impulsen tot stand te brengen zonder sloop. Zo zijn er wereldwijd voorbeelden te over van stadslandbouw in kantoorpanden.
Vacant on the move
Wanneer wordt overgegaan tot sloop kan ook dat een uitdaging vormen. ‘Creatieve destructie’ (Stroink) en ‘creatief slopen’ (Rietveld) deden als terminologie op het symposium haar intrede, maar in de praktijk is er nog weinig concrete invulling aan gegeven. Ook hierin heeft kunst een leidende rol, getuige de installatie van Marjan Teeuwen, die in Amsterdam-Noord een fascinerende binnenwereld creëerde in een ten dode opgeschreven flatwoning. Waar de boel is verlaten en opgegeven, is opeens van alles mogelijk, blijkt uit de installatie. RAAAF denkt onder andere na over ruïnes die een recreatieve functie kunnen vervullen.
Als het aan Ronald Rietveld ligt, breekt er over de hele linie, inclusief de sloopbranche, een nieuw tijdperk aan. “Wij zijn ervan overtuigd dat een andersoortige benadering nodig is. Overal moeten ontwerpers bij betrokken worden. Het liefst ontwerpers op het grensvlak van kunst en architectuur.” Want die verzinnen overal een oplossing voor, wil Rietveld maar zeggen. Toch moet een duidelijk onderscheid gemaakt worden tussen de serie wegwerpkantoorpanden en erfgoed, of gebouwen die voor erfgoed in aanmerking komen. Per gebouw moet echter eerst goed worden nagedacht tot welke categorie het behoort. Dan moet nagedacht worden over mogelijke oplossingen en invullingen in de toekomst, zonder meteen te denken, ‘dat lelijke gebouw kan maar beter weg’. Daarvoor zijn een boel creatievelingen nodig in de bouwwereld.
Want generieke oplossingen voor leegstand bestaan niet. Het algemene karakter van de leegstand in -Nederland is juist dat het vele diverse opgaven betreft. Wat wel een constante moet worden bij de aanpak van leegstand, is een open houding. Het besef dat een locatiespecifieke, creatieve benadering, het meeste kans op succes heeft. Open oren en ogen brengen de meest wonderlijke samenwerkingen en realisaties tot stand.
En de onconventionele methode tegen leegstand in krimpgebieden? Erfgoed verplaatsen naar plekken waar het wél een functie kan hebben. RAAAF is bezig met een groot onderzoek naar de mogelijkheden. Samen met Mammoet, het bedrijf dat olieraffinaderijen verplaatst. Voorbijvarende kerken? “Het is mogelijk, en het gaat gebeuren. Wat en waar is nog in uitvoering, maar daar ligt een hele grote ambitie. Er is al genoeg gesloopt waar men achteraf spijt van had.”
In het boek Vacancy Studies worden aan de hand van de Secret operation 610, de elf ontwerpprincipes van RAAAF inzichtelijk gemaakt.
- Eigen fascinaties en ambities:
De ontwerpers raakten gefascineerd door de geheimzinnige sfeer van de koude oorlog op het terrein. Daarnaast was de uitstraling van de F15’s en de Wolfhound Strike Fighters een belangrijke inspiratie voor het ontwerp. - Analyse van cultuurhistorie en bestaande kwaliteiten van een plek op verschillende schaalniveaus:
Soesterberg is historisch gezien uniek erfgoed in Nederland. In 1913 testten Nederlandse luchtvaartpioniers er hun toestellen. Daarnaast is het een van de weinige plekken met erfgoed uit de koude oorlog in Nederland. Destijds maakten de Amerikanen gebruik van de vliegbasis. Daarom is gekozen voor een mobiel object, die zowel de shelters als de landingsbaan die de Amerikanen gebruikten, kan aandoen. Er is gezocht naar gebruikers die de landingsbaan wilden benutten als testlocatie. En het object werd volledig op maat gemaakt voor haar vaste uitvalsbasis, Shelter 610. - Meeliften op grootschalige ontwikkelingen en processen:
Onderdeel van het topsectorenbeleid in Nederland is de ambitie om in 2040 de luchtvaart in Nederland klimaatneutraal te laten opereren. Dat vereist de nodige innovatie. In het shelterpark in Soesterberg wordt jaarlijks een tijdelijke campus van een maand georganiseerd waar teams uit verschillende topsectoren met elkaar aan de slag gaan. Door te kiezen voor tijdelijkheid, in plaats van volledige herbestemming tot vaste campus – waar nu waarschijnlijk geen geld voor is – kan er direct aan de slag kan worden gegaan. - Nieuwe allianties met onderzoekers, belanghebbenden en specialisten:
Faculteit Luchtvaart- en Ruimtevaarttechniek van de TU Delft bleek de ideale partner. Hun verbondenheid aan de topsector Hightech Systemen en het netwerk van de TU zorgen dat de Secret Operation functioneert als een ‘motor van innovatie’. - Gewenste ontwikkelingen in werking zetten:
Door te kiezen voor een mobiel object is het mogelijke gebruik gemaximaliseerd. Diverse gebruikers kunnen diverse plekken van de vliegbasis gebruiken. Een extra strategische bijkomstigheid was dat door de mobiliteit de volledige landingsbaan gebruikt wordt. Zo werd voorkomen dat natuurbeheerders de landingsbaan konden doorsnijden, als oversteekplek voor dieren. Rietveld: “Die landingsbaan is uniek. Je mag best interventies doen, maar je moet wel weten wat je doet.” - Schijnbaar tegengestelde belangen verbinden:
Waar luchtvaart en natuurbelangen ogenschijnlijke vijanden zijn, onderzoekt de TU Delft nieuwe manieren van vliegen onder de noemer: ‘no noise, no carbon, just fly.’ En worden op Soesterberg innovatieve experimenten gedaan naar groen vliegen. - Langetermijnambities verlengen:
Waar provincie en gemeente discussie voeren over plannen waar op korte termijn geen geld voor is, werd ondertussen gekeken naar een direct gebruik van Soesterberg dat een stimulans zou geven in de richting van wat Soesterberg idealiter over twintig jaar kan zijn. ‘Een bruisend laboratorium voor het vliegen van de 21e eeuw’. - Schaalniveaus verbinden:
Er is in de gaten gehouden wat op lokaal, provinciaal, nationaal en internationaal niveau gaande is, en gezocht naar verbanden. Op alle niveaus is er belang bij een vliegbasis waar innovatie plaatsvindt en waar erfgoed te is bezichtigen. - Rol en beleving voor verschillende gebruikersgroepen integreren en visualiseren:
Het gebruik van de mobiele sculptuur is niet van tevoren geprogrammeerd, maar er is geanticipeerd op verschillende gebruikers. Daarvoor hebben de ontwerpers zich een jaar lang elke week op de locatie teruggetrokken om na te denken over mogelijk gebruik. Uiteindelijk is dat direct teruggekomen in het ontwerp. De stoelen hebben een passieve en actieve stand, de tafel kan uit het plafond worden getrokken en de zitplekken voor het grote raam in de kop vormen een ruimte voor contemplatie. - Experimenteer met verschillende visualisatietechnieken:
Het ontwerp is op meerdere schalen en met verschillende technieken gevisualiseerd. In het ontwerpproces vond een wisselwerking plaats tussen detail en geheel, waarbij voor ingewikkelde details diverse visualisaties werden gemaakt. Ook tijdens het bouwen werden diverse ontwerpen en mogelijkheden afgewogen en waar nodig nieuwe visualisaties gemaakt. - Helder concept en krachtige verbeelding:
‘Een krachtige verbeelding van het concept is onontbeerlijk geweest in het proces.’ Door steeds als ontwerper bewust te zijn van het doel en de uiteindelijke functionering van het resultaat. Uiteindelijk zijn de associaties met abstracte begrippen als ‘groen vliegen’, ‘koude oorlog’ en ‘innovatie’ in één vorm gegoten
De Secret Operation heeft de waarde van het oude vliegterrein inzichtelijk gemaakt en een eerste stap naar een nieuwe invulling gezet. De discussies over de toekomst van Soesterberg zijn inmiddels beëindigd. Het terrein zal grotendeels gaan - fungeren als landschapspark, gefinancierd door woningbouw aan de randen van het park. Hangars worden beschikbaar voor culturele activiteiten. Daarnaast zal eind 2014 het Nationaal Militair Museum op Soesterberg haar deuren openen. Het nieuwe museum is een fusie van het Legermuseum en het Militaire Luchtvaart Museum. Een bezuiniging van het ministerie van Defensie. Op biedboek.nl staan alle gebouwen die het Rijksvastgoedbedrijf in de uitverkoop doet. Het oude pand van het Legermuseum, het Armamentarium in Delft, wordt daar aangeboden als ‘een stukje gouden eeuw op toplocatie in Delft. Het wacht op een bijzondere herontwikkeling’. Wat zou daar in de tussentijd mogelijk zijn?
