Hans van der Ploeg, directeur brancheorganisatie VBO Makelaar
De winkelleegstand in Nederland blijft groeien. Ook het afgelopen jaar nam deze volgens ABN AMRO weer met 1% toe. Vooral in kleine en middelgrote steden vallen steeds meer gaten in de winkelstraten. En zeker 15.000 winkels lopen het risico failliet te gaan. Wat moeten we doen met kansloze winkellocaties? Opgeven? Onderzoek toont aan dat gemeenten een belangrijke rol spelen in het ontstaan van winkelleegstand. Brancheorganisatie VBO Makelaar is van mening dat het ontbreekt aan regionale afstemming en een algemeen belang.
In 2014 werd voor 13% van de leegstaande winkelpanden een andere bestemming gevonden. Zo’n 26% werd uiteindelijk opnieuw ingevuld door detailhandel, dienstverlening of horeca. Maar voor iets meer dan 60% werd geen invulling gevonden. Er kwamen dus meer nieuwe leegstaande panden bij dan er vorig jaar konden worden ingevuld. Gevolg: op dit moment staan er bijna 17.000 winkelpanden leeg. Vooral kleine, kleurloze winkelcentra en randzones van centra hebben het moeilijk. Loop door een willekeurige winkelstraat of -centrum en de borden ‘Te huur’ komen je tegemoet. Ook het aantal vierkante meters winkelverkoopoppervlak nam toe. De leegstand in de perifere gebieden kun je nog wijten aan krimp. Maar ook in de centra van steden waar de krimp niet of nauwelijks een rol speelt, zien we toenemende leegstand en dalende huurprijzen. Uiteraard heeft de economische crisis zijn sporen nagelaten in de detailhandel. De consument hield de hand lang op de knip. En welke detaillist kan nog een hoge huur betalen? Maar ook te veel van het zelfde doet het winkelbestand geen goed. Internet tenslotte wordt ook met enige regelmaat genoemd als oorzaak voor de toenemende winkelleegstand. Steeds meer klanten winkelen immers digitaal. Toch blijkt uit onderzoek van Locatus dat het effect van internet op het aantal vierkante meters winkeloppervlakte en locaties onder de 5% blijft. Dat is een stuk minder dan verwacht. Maar wat is dan wel de grote boosdoener? Of beter gezegd: wie is de grote boosdoener?
Solistisch beleid
Gemeenten spelen een belangrijke rol bij de (her)ontwikkeling van winkelcentra. Nieuwe centra ontstaan, terwijl bestaande centra op de schop gaan of nog aantrekkelijker moeten worden gemaakt voor het winkelend publiek. In die ontwikkeling ontbreekt te vaak een regionale afstemming en algemeen belang. Het is ‘ieder voor zich, de markt voor ons allen’. Naar mijn mening is dit een belangrijke verklaring voor de toenemende leegstand van winkels. Immers, een goed beleid van lokale- en provinciale overheden en samenwerking ontbreekt. Stedelijke ontwikkelingen zijn prima, als die maar binnen een regionale visie passen. Maar gemeenten zijn te zeer op hun eigen belang gefocust, zonder op buurgemeenten te letten en het grotere plaatje te zien. Daarom zitten we nu met leegstand, zou ik met een zekere ironie kunnen zeggen. Zo haalde de winkeliersvereniging Stadshart Zoetermeer zich onlangs nog de woede op de hals van de winkeliers uit het centrum van Gouda. De Goudse binnenstad hing vol met posters om vooral in het naburige Zoetermeer te komen shoppen. Ook bij het winkelcentrum Leyweg in Den Haag dreigt het mis te gaan. Het ligt dicht bij het grote winkelcentrum In Den Boogard, net over de gemeentegrens van Rijswijk. Deze twee winkelcentra hebben het allebei moeilijk. Reden: ze liggen te dicht bij elkaar en trekken elkaars klanten weg. Oorzaak: ze vallen onder verantwoordelijkheid van twee verschillende gemeenten. En dan hebben we het nog niet over het andere grote winkelcentrum in de regio, Leidschenhage.
beeld: roger wouters
Te veel gemeenten hebben de afgelopen jaren een solistisch beleid gevoerd en zijn hardleers. Ze zijn te veel op hun eigen belang en niet op het algemeen belang gefocust. In een bijna niet te stuiten race om de gemeente naar een hoger plan te brengen, gingen centra van steden op de schop. Om de vernieuwingen en verbeteringen – ook van algemeen nut – te financieren, werden vaak ook weer nieuwe centra ontwikkeld. De extra vierkante meters winkel en woonruimte moesten geld genereren, zodat de ontwikkelaar en de gemeente beide aan hun trekken kwamen. Maar dat bleek vaak wishful thinking.
Onderzoek Van der Heijde
Uit onderzoek van dr. Pieter van der Heijde, directeur van Bureau Stedelijke Planning, blijkt dat gemeenten, al dan niet in samenwerking met projectontwikkelaars, verschillende programma’s doelbewust flink hebben opgepompt. Gemeenten domineren het ontwikkelingsproces van nieuwe centra. In het boek ‘Nieuwe Centra in Nederland, het krachtenveld in de arena van de stedelijke ontwikkeling’ weidt hij uit over het aantal vierkante meters dat bij een aantal gemeenten stelselmatig is opgehoogd en verschoven naar functies waar het meeste te verdienen valt: winkels. Maar ook bij de ontwikkeling van kantoren kennen we dit fenomeen. De in het boek onderzochte gemeenten hadden twee doelstellingen. ‘Aan de ene kant streefden ze naar een goede ruimtelijke ordening. Aan de andere kant ging het om grondexploitatie. Deze combinatie heeft niet altijd gelukkig uitgepakt’. In het boek worden de Megastores in Den Haag als lichtend voorbeeld geanalyseerd: ‘daar zijn echt fouten gemaakt in de ontwikkeling. Er is onvoldoende marktonderzoek gedaan en de gemeente streefde naar het optimaliseren van de inkomsten uit de grondexploitatie’. De gemeente had twee petten op: ‘die van de bewaker van de ruimtelijke ordening en die van private partij die is gericht op grondexploitatie’. Pieter van der Heijde is van mening dat de dubbelrol van gemeenten moet worden voorkomen. Ik ben het met hem eens.
Maar wat moeten we nu met de huidige leegstand doen? Recent onderzoek toonde ook aan dat de waarde van winkelvastgoed met name wordt bepaald door de hoeveelheid horeca in een bepaald winkelgebied. Dat zie je goed in de binnensteden. Deze hebben meer functies waardoor ze meer publiek trekken. Daar draait het veel meer om beleving. Conclusie: voeg functies toe aan het bestaande aanbod én verhoog de bereikbaarheid. Winkeliers in de centra klagen steen en been dat de parkeergelegenheid ver onder de maat is. Terwijl de consument grof geld kwijt is aan parkeerkosten.
Regionale afstemming
Veel beleid kent enkele jaren aanlooptijd voor het geëffectueerd wordt. Bijsturen waar mogelijk en intrekken van nieuwe ontwikkelingen zou al verlichting kunnen brengen. Concentratie van het winkelaanbod in plaats van uitbreiden kan het evenwicht weer helpen herstellen. Daarom pleit ik ervoor dat de beleidsmakers van gemeenten in regionaal verband met marktpartijen en belangenorganisaties samen een goede analyse van de huidige situatie maken. En dan kijken naar oplossingen voor de toekomst. Gemeenten moeten over de grenzen leren kijken en marktonderzoek verrichten naar nut en noodzaak. Er is behoefte aan een goede inventarisatie van wat consumenten willen en wat er moet gaan gebeuren op midden – en vooral op langere termijn. Vervolgens moeten we dat uitrollen in regionaal verband. We zitten niet te wachten op gemeenten die beleid ontwikkelen voor nog meer winkelruimte. Áls die al verhuurd wordt, kunnen ze bij buurgemeenten leegstand veroorzaken. Ik ben geen voorstander van te veel overheidsbemoeienis met welk beleid dan ook. Maar voor een evenwichtige winkelvoorraad (zowel in diversiteit als in aantal), is het hoog tijd dat gemeenten hun verantwoordelijkheid nemen. Zij zullen in regionaal verband met marktpartijen en belangenorganisaties samen een goede analyse van de huidige en toekomstige situatie moeten maken met de juiste pet op. De private pet moet af.
