Huurwoningen worden door verhuurders steeds vaker doorverkocht aan particuliere eigenaren. Dat wordt deels veroorzaakt door het feitelijk rendement op huurwoningen, maar ook door de veranderende eisen en verplichtingen ten aanzien van verduurzaming van de betreffende woningen. Door de doorverkoop van huurwoningen slinkt het al krappe huuraanbod. Hierdoor zijn er steeds minder opties voor woningzoekenden.
“Uit dat onderzoek komt naar voren dat de voormalig huurwoningen juist niet betaalbaarder en meer bereikbaar zijn”
Onderzoek doorverkoop
Demissionair woonminister Hugo de Jonge heeft onlangs nog gereageerd op onderzoeksresultaten in het economievakblad ESB. Daarin weerlegt hij dat er sprake is van een verkoopgolf, en herhaalt dat koopstarters nu juist gemakkelijker aan een woning zouden kunnen komen. Vastgoedadviseur CBRE is het daarmee oneens en publiceerde een rapport dat het tegenovergestelde rond doorverkoop van huurwoningen laat zien. Uit dat onderzoek komt naar voren dat de voormalig huurwoningen juist niet betaalbaarder en meer bereikbaar zijn op de koopmarkt voor starters, middeninkomens en mensen met een sleutelberoep.
Leencapaciteit en prijs woningen
CBRE heeft de prijsklasse van gereguleerde middenhuurwoningen (zogenaamde uitpondwoning) naast de leencapaciteit van het gemiddelde huishouden tussen de 25 en 35 jaar gelegd. Er blijkt dat in 13 van dat de 20 gemeenten een negatieve mismatch is. De leencapaciteit in gemeenten zoals Utrecht, Amsterdam, Almere, Zaanstad en Nijmegen ligt in die gemeenten ver onder de prijs van een gemiddelde uitpondwoning. Dat betekent volgens de vastgoedadviseur dat die voormalige huurwoningen buiten het bereik blijven van een starters- of middeninkomens. Tenzij die bovengemiddeld verdienen of eigen vermogen inbrengen voor de financiering.
Tekort voor mensen met sleutelberoep
Het tekort aan woningen voor mensen met een sleutelberoep, bijvoorbeeld politieagent, verpleegkundigen en medewerkers in de kinderopvang, is een groot probleem. Vooral in gemeenten zoals Utrecht en Amsterdam. Deze maatschappelijke beroepen hebben over het algemeen geen toereikend salaris voor de gemiddelde woning uit een doorverkoop traject.
Pas bij twee fulltime werkende HBO-verplegers komen de meeste woningen binnen bereik. Daarnaast benadrukt het onderzoek volgens de vastgoedadviseur, dat de totale maandelijkse lasten van een koopwoning niet vanzelfsprekend lager zijn dan bij huurwoningen. Dat komt door extra lasten zoals onderhoud en verduurzaming. Huishoudens kunnen daardoor een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten.
Beter betaalbaar aanbod
“Het voorgestelde woonbeleid van minister de Jonge herverdeelt hetzelfde aantal woningen. Maar zoals ons onderzoek laat zien worden reeds geprivilegieerde huishoudens daarbij bevoordeeld. De huurwoningen markt wordt voor starters, middeninkomens, en huishoudens met maatschappelijke beroepen nog kleiner, competitiever en duurder. Zij worden vooral geholpen door het aanbod te vergroten. Ons advies aan de overheid is om zich te focussen op het creëren van een aantrekkelijk investeringsklimaat, soepele planprocedures en betere samenwerking tussen overheid en marktpartijen om te zorgen voor een beter betaalbaar aanbod”, aldus Thomas Westerhof, van CBRE.
Beeld en bron: CBRE.
“Starters en middeninkomens niet geholpen met doorverkoop huurwoningen”. Lees ook:
“Bouw ook sociale huurwoningen in duurdere wijken”.
