De gemiddelde koopwoning heeft momenteel een waarde van 499.000 euro. Twee jaar geleden lag de overwaarde nog gemiddeld op 175.000 euro. Die waarde zorgt ervoor dat een groot deel van de woningmarkt mede beter bestand is tegen potentiële prijsdalingen in de toekomst, aldus Calcasa.
“Koopwoningen die voor 2000 zijn verkocht hebben meeste overwaarde door lange periode waarin waarde kon stijgen”
Koplopers
Schiermonnikoog, Vlieland en Ameland horen bij de gemeenten met relatief de hoogste overwaarde. Bloemendaal voert de lijst aan met een van 495.000 euro, gevolgd door Laren, Blaricum, Heemstede en Wassenaar. In Haarlem is de overwaarde zowel relatief (met 85 procent) als absoluut (met 306.000 euro) hoog.
De provincies Noord- en Zuid-Holland hebben de hoogste totale waarde per koopwoning over, elk meer dan 125 miljard euro. Noord-Brabant staat op de punt om de grens van de 100 miljard overwaarde te doorbreken, waarna Gelderland (77 miljard) en Utrecht (68 miljard) volgen. Zeeland loopt met 13 miljard achterop, vergeleken bij de rest van de provincies.
Overwaarde vaststellen
Nederland telt ruim acht miljoen woningen met een totale woningwaarde van bijna vier biljoen euro. Voor de berekening keek men naar bestaande koopwoningen die minimaal één verkooptransactie hebben gehad sinds 1 januari 1993.
Dat zijn in totaal ruim drie miljoen woningen met een totale waarde van ruim 1,5 biljoen euro. Vergeleken met de laatste historische aankoopprijs komt dit neer op gemiddeld 220.000 euro waarde over per woning. Als we deze overwaarde vergelijken met de historische aankoopprijs, dan bedraagt de overwaarde 75 procent.
“De daadwerkelijke overwaarde ligt waarschijnlijk hoger aangezien de berekening uitgaat van een hypotheek van 100 procent van de aankoopprijs, zonder rekening te houden met aflossingen. Daarnaast zijn woningen die voor 1993 voor het laatst verkocht zijn ook niet meegenomen in het onderzoek. Hierdoor is de inschatting van de overwaarde conservatief”, bericht men.
Lees verder onder de afbeelding.
Procentuele overwaarde per gemeente.
Totaal aan overwaarde
De ruim drie miljoen woningen met een transactie vanaf 1993 hebben een totale waarde van ruim 1,5 biljoen euro. De oranje lijn in de figuur hieronder laat de ontwikkeling van de totale overwaarde zien. Deze bedraagt op dit moment ruim 660 miljard euro.
Woningen die voor 2000 zijn verkocht, hebben gemiddeld de meeste waarde over vanwege de lange periode waarin hun waarde kon stijgen. Daarentegen hebben woningen die rond 2008 zijn verkocht minder overwaarde door de prijsdalingen tijdens de kredietcrisis.
Energielabel
Slechts 1,9 miljoen woningen hebben zowel een geregistreerd energielabel als een transactie sinds 1993. Dit komt omdat een energielabel alleen verplicht is bij een woningtransactie. Hierdoor heeft 51 procent van de koopwoningen in Nederland geen geregistreerd energielabel.
Woningen met een A-label hebben gemiddeld €192.000 aan over waarde. Bij woningen met een B-label is dit met €191.000 bijna gelijk. Woningen met een C t/m E label hebben duidelijk minder overwaarde. Opvallend genoeg hebben F-label woningen met bijna €197.000 gemiddeld de meeste overwaarde. G-label woningen zitten daar met bijna €196.000 euro kort achter.
De belangrijkste verklaring hiervoor is dat in deze groep relatief veel oudere woningen zitten met een vroeg transactiemoment. Hierdoor hebben deze woningen een langere periode gehad om overwaarde op te bouwen.
En bij prijsdaling van de woning?
Is de woningvoorraad tegen een mogelijke prijsdaling? Men onderzocht dit door drie verschillende scenario’s te toetsen.
De gemiddelde overwaarde ligt op dit moment op 220.000 euro. In een scenario met een prijsdaling van 10 procent per jaar duurt het tot 2031 voordat deze overwaarde is verdampt. In een scenario met 5 procent daling per jaar duurt dit tot 2037, en bij een prijsdaling van 3 procent per jaar duurt dit zelfs tot 2046.
Ook bekeek men wat het effect zou zijn van een crisis zoals de kredietcrisis. Tussen 2008 en 2013 zijn de woningen in prijs met circa 17 procent gedaald. Als dit opnieuw zou gebeuren, dan neemt de overgebleven waarde met gemiddeld 80.000 euro per koopwoning af. Dit betekent dat ruim 36 procent van de overwaarde verdampt. Belangrijk om vast te stellen is, dat het om het gemiddelde gaat.
Bron en infographic: Calcasa.
Zie ook: Bestaande koopwoningen gemiddeld 11,5 procent duurder.
