NVM-voorzitter Hukker: ‘Niet blindstaren op mooie cijfers, maar concrete knelpunten aanpakken’. Vooral stedelijke gebieden profiteren van herstel, maar het herstel van de Nederlandse woningmarkt houdt aan, zo bericht men in de voorlopige kwartaalcijfers.
In het tweede kwartaal van 2014 zijn door NVM-makelaars 29.216 woningen verkocht, een stijging van 41% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in het jaar daarvoor. In de totale markt werden er het afgelopen kwartaal naar schatting 39.000 huizen verkocht. De prijzen namen voor het derde opeenvolgende kwartaal toe. In vergelijking met een kwartaal eerder stegen de prijzen met 1,7% tot 215.000 euro voor de gemiddelde verkochte woning. In vergelijking met een jaar eerder liggen de prijzen nu 3,5% hoger. Ger Hukker, voorzitter NVM: “We zijn blij dat de markt weer in de lift zit, maar we moeten ons wel realiseren dat het gemiddelden zijn. Lang niet iedereen in Nederland herkent zich in deze cijfers. De regionale verschillen zijn groot en sommige woningtypen, zoals vrijstaande woningen, zijn op jaarbasis zelfs nog in prijs gedaald.
Groei
Het afgelopen kwartaal kende het hoogste aantal verkopen sinds het begin van de crisis in het najaar van 2008. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2014 werden 20,1% meer woningen verkocht. Nu is het tweede kwartaal qua verkopen vrijwel altijd een beter kwartaal dan het eerste – gemiddeld over de afgelopen tien jaar werden er in een tweede kwartaal ruim 14% meer woningen verkocht – maar met 20,1% zijn dat er deze keer dus beduidend meer. Ger Hukker: “Het eerste kwartaal van 2014 liet ook al een dergelijke stijging zien ten opzichte van een jaar eerder, wat aangeeft dat de markt nu echt uit het dal klimt. De afgelopen vier kwartalen hebben NVM-makelaars voor het eerst weer meer dan 100.000 woningen verkocht, iets wat we de afgelopen vijf jaar niet hebben gezien.”
Het meest verkochte woningtype was appartementen (30,4%), gevolgd door tussenwoningen (27,8%). Hoekwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen kennen een aandeel van respectievelijk 14,1%, 14,6% en 13,2%. NVM-makelaars verkochten alles bij elkaar 29.216 woningen, in de totale markt werden naar schatting 39.000 huizen verkocht. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2013 bedroeg de stijging van het aantal transacties 41%.
Herstel van het aantal transacties wordt daarbij duidelijk ingeven door een vijftal factoren zo hebben wij onder NVM leden geënquêteerd. Bovenaan staat het toegenomen consumentenvertrouwen en de betere economische vooruitzichten. Verder de lage rente, het interessante prijsniveau en ook de stijgende huurprijzen jagen het herstel aan.
Inhaalvraag
De NVM benadrukt echter dat de markt nog lang niet geheel is hersteld. De woningverkopen zijn nog altijd fors lager dan vóór de crisis, toen NVM-makelaars jaarlijks rond de 150.000 woningen verkochten. NVM-voorzitter Hukker: “We zijn blij dat de markt weer in de lift zit, maar we moeten ons ook niet blindstaren op deze cijfers. Veel consumenten hebben de aankoop van hun woning lange tijd uitgesteld, waardoor er nu een soort prop van de markt schiet. Er is sprake van een inhaalvraag die wordt versterkt door nieuwe beleidsmaatregelen als de starterslening en het versoepelde schenkingsrecht. Ook het strengere huurbeleid met hogere huurprijzen en de lage hypotheekrente geven de woningmarkt tijdelijk een extra duwtje in de rug. De vraag wordt echter weer geremd door het afbouwen van de NHG, het verder inperken van de leencapaciteit, de restschuldproblematiek en het feit dat we nog geen passende oplossing hebben gevonden voor verantwoord financieren bij een structureel andere arbeidsmarkt. Wanneer we daar met elkaar een goed antwoord op hebben gevonden, waarbij de consument werkelijk centraal staat, zal het herstel pas echt structureel zijn. Juist die knelpunten belemmeren namelijk de doorstroming en verdienen dus blijvende aandacht.”
Prijzen
Ook de prijzen laten een opgaande lijn zien. De verkoopprijzen namen in het tweede kwartaal van 2014 toe met 1,7% in vergelijking met het eerste kwartaal. Het is het derde kwartaal op rij dat de prijzen zijn gestegen ten opzichte van het vorige kwartaal. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nu op 215.000 euro. De relatie tussen marktvraag en prijsstijging is duidelijk zichtbaar: de prijzen van hoekwoningen zijn met 0,3% nauwelijks gestegen, die van appartementen met 2,9% des te meer. Een vrijstaande woning werd verkocht voor gemiddeld 334.000 euro, een appartement voor 170.000 euro.
Ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2013 zijn de gemiddelde prijzen met 3,5% gestegen. Appartementen werden zelfs 5,7% duurder in vergelijking met vorig jaar, maar vrijstaande woningen daalden nog in prijs met -0,4%.
Hukker: “Na een periode van meer dan drie jaar is de prijsdaling eindelijk ten einde, met uitzondering van de vrijstaande woningen. Maar vrijwel alle woningbezitters hebben de waarde van hun huis fors zien dalen de afgelopen jaren. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen met 14,9% gedaald, zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. Bij de populaire woningtypen, zoals appartementen en tussenwoningen, bleef de schade beperkt, maar voor duurdere woningtypen, zoals vrijstaande woningen, liep de prijsdaling soms wel op tot 21%. Daarom waarschuwt de NVM ook regelmatig voor het probleem van huizen die ‘onder water. Voor wie niet hoeft te verkopen, is er niet veel aan de hand, maar wie door omstandigheden naar een andere woning moet, kan door deze waardedaling in de problemen komen.”
Stuwmeer neemt af
Door de aantrekkende markt neemt ook het stuwmeer aan onverkochte woningen langzaam af. Halverwege het tweede kwartaal 2014 (de peildatum voor het aanbod) stonden 156.647 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het om naar schatting 210.000 woningen. Het aanbod nam het afgelopen kwartaal licht toe, met 0,7 procent, maar dat kwam vooral omdat er meer koopwoningen op de markt werden gezet. De gemiddelde woning in het aanbod staat 402 dagen op de markt. Dat is nog altijd ruim meer dan een jaar, maar wel is dit voor het eerst in lange tijd een duidelijke daling. Dat is vooral te danken aan de instroom van veel nieuw aanbod, alsmede de toename van het verkochte aanbod.
Moeilijk verkoopbare woningen
Niettemin is er nog steeds een groot aantal woningen op de markt waarvoor moeilijk een koper is te vinden. De NVM concludeert op basis van onderzoek dat er in het tweede kwartaal 2014 ongeveer 45.000 woningen op de markt stonden die als moeilijk verkoopbaar zijn te karakteriseren, oftewel bijna een vijfde van het aanbod. Daarvan staan er 33.750 te koop bij NVM-makelaars. Veelal gaat het om woningen die al langer op de markt staan en ook al eens een vraagprijswijziging hebben gehad. Ook gaat het relatief vaak om duurdere en vrijstaande woningen. Regio’s waar vaker moeilijk verkoopbare woningen staan, zijn de noordelijke provincies, het zuidoosten van Gelderland, en de oostkant van Noord-Brabant.
Hukker: “In de cijfers zien we dat vooral woningen die pas op de markt komen, goed worden verkocht. Daartegenover staat een groot reservoir aan woningen die al een tijd op de markt staan en al die tijd geen koper hebben kunnen vinden. De reden dat een woning niet verkoopt, is vaak dat de vraagprijs te hoog is. Een groep van zo’n 45.000 woningen heeft een vraagprijs van 20% of meer boven de geschatte marktwaarde en staat al een jaar of langer te koop. Realistisch prijzen blijft belangrijk. Er zijn verschillende redenen, waarom deze woningen moeilijk verkoopbaar zijn, zoals vraaguitval, verliesaversie en restschuldproblematiek.
Financiering
De verscherpte kredieteisen blijven een belangrijk knelpunt die de in- en doorstroming op de woningmarkt belemmeren. Hukker: “Natuurlijk is het goed dat mensen niet meer ongebreideld kunnen lenen, maar de eisen zijn nu op sommige punten zo rigide dat hele groepen onterecht vast komen te zitten. Een voorbeeld is de grote groep van mensen met een restschuld. Ze kunnen vaak geen kant op, want het meefinancieren van de restschuld blijft lastig: ze zijn vaak gebonden aan dezelfde geldverstrekker omdat er geen concurrentie is op de restschuldmarkt, betalen soms erg hoge rentes en worden gedwongen tot onnodig korte aflossingstijden van bijvoorbeeld 10 jaar.
Ook de hypotheekrente aftrek beperkt zich tot 10 jaar. Veel slimmer is de resterende looptijd van de hypotheek als termijn te hanteren voor de fiscale aftrek en ook de huidige hypotheekrente te gebruiken voor de restschuld. Wanneer we met gezond verstand dit dossier met banken, toezichthouders, financiën en de politiek oppakken, dan zullen veel consumenten dit in dank afnemen.
Volgens de NVM is modernisering van de totale financieringssystematiek voor koopwoningen onvermijdelijk. “Het aantal eenpersoonshuishoudens zal alleen maar toenemen en juist die groep heeft steeds meer moeite om een eigen woning te kunnen financieren. Zeker in stedelijke gebieden, met een al op slot zittende huurmarkt, is dat een doelgroep waar we aandacht voor moeten hebben. We zouden juist deze tijd moeten gebruiken om het stelsel tegen het licht te houden, en moeten daarbij ook goed kijken naar de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt, het huurbeleid, het sociale leenstelsel, de rol van de Nationale Hypotheek Garantie, de zilvervloot gedachte, de oude dag voorziening enzovoorts.”
Regionale ontwikkelingen
Hoewel bijna alle regio´s het beter doen dan vorig jaar, blijven er grote regionale verschillen in het tempo dat het woningmarktherstel zich manifesteert. Zo is het is al een jaar duidelijk zichtbaar dat de steden zich veel sneller herstellen dan de landelijke gebieden. Binnen de ring van Amsterdam dreigt zelfs oververhitting van de markt: de transactieaantallen en verkoopprijzen zijn alweer bijna op het niveau van voor de crisis. Ook studentensteden als Utrecht, Leiden en Delft doen het goed. Daar staat tegenover dat er in sommige landelijke gebieden in de periferie van Nederland nog helemaal geen herstel merkbaar is. Woningen en vooral de vrijstaande woningen staan hier nog steeds heel lang te koop en dalen nog steeds in prijs.
