Gedurende 2023 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen licht gestegen. Ook zijn er in het vierde kwartaal van dat jaar meer bouwvergunningen verstrekt voor huurwoningen en vooral voor koopwoningen. Daarnaast zijn er in het eerste kwartaal van 2024 meer garanties afgegeven voor de afbouw van koopwoningen. Over één tot anderhalf jaar zal de bouwproductie aantrekken en dat is hard nodig om aan de vraag naar koopwoningen te voldoen. Dit blijkt uit de Monitor Koopwoningmarkt gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Aanbod en vraag
Het aantal te koop aangeboden woningen is voor het vierde opeenvolgende kwartaal teruggelopen. De circa 55.000 te koop staande woningen in het eerste kwartaal van 2024 blijven ver verwijderd van de ongeveer 120.000 woningen die onder normale omstandigheden te koop staan in de bestaande woningvoorraad.
In combinatie met een lichte groei van het aantal te koop staande nieuwbouw koopwoningen is er al enkele kwartalen op rij sprake van een stabiliserend aanbod van koopwoningen van circa 78.000 woningen. En dat terwijl de vraag naar koopwoningen in deze periode juist weer aantrekt door de gerealiseerde inkomensstijgingen van huishoudens en verruimde hypotheekvoorwaarden voor duurzame woningen.
Dynamiek
Zowel het aantal door de NVM geregistreerde verkopen van ruim 29.500 woningen als het aantal door het Kadaster geregistreerde van 44.400 transacties komen in het eerste kwartaal van 2024 lager uit dan in het voorliggende kwartaal. Dat past echter in het normale seizoenspatroon. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 liggen deze aantallen wel net iets hoger. Daarmee lijkt de dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen iets toe te nemen.
Minder verkopen op de nieuwbouwmarkt leiden ook tot minder verhuizingen vanuit de bestaande woningvoorraad; dit heeft zeker bijgedragen aan de stagnatie van verkopen van bestaande koopwoningen. Doordat in de nieuwbouw steeds meer wordt ingezet op de bouw van appartementen en van minder dure, kleinere koopwoningen, worden nieuwbouwwoningen vaker betrokken door koopstarters of huishoudens uit het goedkopere segment van de koopsector. Hierdoor worden de verhuisketens in de woningvoorraad ook korter dan voorheen.
Prijsstijging op de koopwoningmarkt
De krapte op de markt van bestaande koopwoningen en de nieuwbouwmarkt blijft groot. In combinatie met een toegenomen gemiddelde leencapaciteit is deze krapte de aanjager geweest voor de koopprijsstijging in de laatste drie kwartalen van 2023 en het eerste van 2024. De koopprijsontwikkeling op specifiek de nieuwbouwmarkt lijkt zich ook te herstellen. Na twee kwartalen prijsdaling is de procentuele jaarmutatie in het vierde kwartaal van 2023 weer positief met plus 2,8 procent, zo blijkt uit de cijfers van de Monitor Nieuwe Woningen van WoningbouwersNL.
Hypotheekoffertes
Op de hypotheekmarkt is gedurende het jaar 2023 een zekere stabilisatie waar te nemen, wat niet los gezien kan worden van de stabilisatie op de koopwoningmarkt. Het aantal hypotheekaanvragen, geregistreerd door HDN, neemt in het eerste kwartaal van 2024 fors toe naar 115.100 offertes. Dat is een stijging van 22 procent ten opzichte van het vorige kwartaal en ook een stijging van 26 procent in vergelijking met een jaar geleden. Dit blijkt vooral het gevolg van een grote toename in het aantal verhogingen van bestaande hypotheken. Volgens zowel HDN als De Hypotheekshop worden deze verhogingen grotendeels aangevraagd om verbouwingen aan de woningen door te kunnen voeren.
Woningbeleggers en rente
Meer en passend nieuwbouwaanbod is het antwoord om de koopwoningmarkt beter te laten functioneren. Daarnaast zorgt de invoering van een wijziging in de vermogensbelasting op particuliere huurwoningen, de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4 procent en de voorgenomen Wet Betaalbare huren voor gedragsverandering bij beleggers. Zij zijn recent minder geneigd om woningen op te kopen en bieden juist meer huurwoningen te koop aan. Dit kan leiden tot iets meer te koop staand woningaanbod en daarmee meer mogelijkheden voor koopstarters.
Gezien een te verwachten daling van de hypotheekrente in de tweede helft van 2024, de beperkte inkomensstijging van huishoudens in 2024, de beteugeling van de inflatie, en de aanhoudende vraagdruk op de woningmarkt, is in de loop van de tweede helft van 2024 een verdere stijging van de koopprijsontwikkeling denkbaar. Veel hangt echter af van de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en de daar aan verbonden hypotheekrente.
Lees hier de kwartaalrapportage van het eerste kwartaal 2024 en aanvullende info is hier te downloaden en in te zien.
Monitor Koopwoningmarkt?
De Monitor Koopwoningmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen BKR, Centraal Bureau voor de Statistiek, De Hypotheekshop, Hypotheken Data Netwerk, Locatus, Nationale Hypotheek Garantie, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, Vereniging Eigen Huis en WoningbouwersNL wordt beheerd vanuit het Expertisecentrum Woningwaarde van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
De RTL Z Huizenindex is gebaseerd op de Kwartaalrapportage Monitor Koopwoningmarkt, samengesteld door het Expertisecentrum Woningwaarde, en combineert bestaande statistieken over de woningmarkt en de hypotheekmarkt. Deze totaalindicator geeft in één oogopslag de stemming op de huizenmarkt weer. Daarmee proberen de TU Delft en RTL Z helderheid te verschaffen voor consumenten én deskundigen die nu maandelijks te maken hebben met een grote hoeveelheid aan deelcijfers.
Bron: Faculteit Bouwkunde TU Delft.
TU Delft Monitor Koopwoningmarkt “Nieuwbouwmarkt voorbij dieptepunt”. Zie ook:
Bestaande koopwoningen 5 procent duurder dan vorig jaar.
Gemiddelde prijs voor koopwoning ruim 427.000 euro.
Vertrouwen in koopwoningmarkt neemt toe.
