Jaarlijks moeten we 87.000 woningen gaan bouwen. Het Economisch Instituut voor de Bouw concludeert dat we het heil moeten zoeken in snel te ontwikkelen kleinschalige, groene woonlocaties.
“Er is perspectief voor het bouwen van 300.000 woningen op kleinschalige groene woonlocaties in Noord-Holland”
Het kabinet zet in op het bouwen en transformeren van 100.000 woningen per jaar vanaf 2024. Na aftrek van vervangende nieuwbouw zou het aantal woningen in Nederland vanaf dat jaar met 87.000 per jaar moeten toenemen. Met het huidige beleid is deze doelstelling echter niet te realiseren.
Om op middellange termijn de woningbouw in de lift te brengen zijn veel meer geschikte en relatief snel te ontwikkelen locaties nodig. Kleine groene woonlocaties dicht aansluitend bij de bestaande bebouwing bieden een groot potentieel. Hierdoor kan zeer selectief worden ontwikkeld en een hoge ruimtelijk kwaliteit worden gerealiseerd aan de hand van concepten als landelijk wonen, natuurrijk wonen en natuur-inclusief wonen.
Dit concludeert het Economisch Instituut voor de Bouw in twee tegelijkertijd uitgebrachte rapporten: ‘De nationale woon- en bouwagenda’ en ‘Kleine groene woonlocaties’.
Planaanbod en inflatie
Het planaanbod zou vanaf 2018 spectaculair zijn gestegen van 690.000 naar ruim 1.000.000 woningen. Een nadere beschouwing van het planaanbod leert echter dat de groei volledig zit in zachte plannen, die vaak zelfs nog niet in een voorbereidingsfase zitten.
De harde plancapaciteit is in de afgelopen jaren gestagneerd, waarbij het aandeel van deze harde plancapaciteit is gedaald van 60 procent naar 34 procent. De ontwikkeling van de plancapaciteit vertaalt zich ook niet in extra woningbouwvergunningen, die dit jaar tot nu toe zelfs zijn gedaald ten opzichte van vorig jaar.
(Lees verder onder de afbeelding.)
17 Grootstedelijke projecten
Het ruimtelijk beleid vanuit de Rijksoverheid zet in op 17 grootschalige projecten voor de woningbouw. Wat opvalt aan deze projecten is de grote complexiteit die aan de orde is. Zo vereisen vrijwel alle projecten omvangrijke investeringen in infrastructuur voor openbaar vervoer. Daarnaast is vaak sprake van herstructurering en herinrichting van de betrokken gebieden.
Volgens een vorig jaar opgesteld rapport zou al meer dan de helft van de woningbouw pas na 2030 kunnen worden opgeleverd, maar op basis van recente ontwikkelingen en gesprekken met projectleiders die het EIB heeft gevoerd is deze inschatting duidelijk te optimistisch. Geconcludeerd moet worden dat via de 17 grootstedelijke projecten naar verwachting pas na 2030 belangrijke aantallen woningen kunnen worden opgeleverd.
Meer tijdelijke woningen
Het huidige volkshuisvestingsbeleid zet sterk in op de bouw van meer tijdelijke woningen. De huidige productie van ongeveer 2.500 woningen per jaar zou volgens het kabinet in 2024 al vervijfvoudigd moeten worden naar 12.500 woningen per jaar.
Ervaringsfeiten met tijdelijke woningen geven echter duidelijk aan dat er (ook) veel complicaties zijn met de bouw van deze woningen. Het eerste probleem is het vinden van juiste locaties. Het inpassen van zeer eenvoudige, modulaire woningen voor bijvoorbeeld statushouders in bestaande buurten stuit vaak op verzet van de lokale bewoners.
Ook geldt dat de gemeenten en corporaties die bij dergelijke projecten betrokken zijn, niet zelden stevige kwaliteitseisen stellen aan de woningbouw. Zo wil men voorkomen dat er tweederangs woningen komen voor de doelgroepen. Het gevolg is dat de eisen in de praktijk voor de tijdelijke woningen soms maar weinig verschillen van die voor reguliere woningbouw.
(Lees verder onder de afbeelding.)
Transformatie utiliteitsgebouwen
Een andere belangrijke pilaar onder de woningdoelstellingen is transformatie van utiliteitsgebouwen naar woningen. Kantoren zijn de belangrijkste bron voor transformatie naar woningen gevolgd door maatschappelijke gebouwen. De transformatie-activiteit is toegenomen in de periode 2015-2019, maar vertoont sindsdien een dalende tendens.
Hier spelen twee factoren een rol. De eerste is dat de leegstand bij utiliteitsgebouwen daalt. Zo is de kantooroppervlakte afgenomen, terwijl de werkgelegenheid sterk is gegroeid. Daarnaast geldt dat met de transformatie- activiteit in de achterliggende jaren de meest geschikte objecten zijn getransformeerd. Het laaghangend fruit is geplukt en dat maakt het moeilijker om in de tijd de transformatie-activiteit te kunnen bestendigen laat staat verhogen.
Het valt niet goed in te zien hoe de transformaties vanuit dit perspectief een opmars zouden kunnen doormaken. Extra middelen die worden vrijgemaakt lijken alleen al nodig om de gestegen bouwkosten op te vangen. Ook werkt het woningbeleid soms de verkeerde kant op, zoals bij toevoegingen van woningen door splitsing. Het beleid hier is gericht op het terugdringen van de rol van beleggers en investeerders (overdrachtsbelasting, zelfbewoningsplicht) en dit heeft een drukkend effect op het aantal woningsplitsingen.
Kleine, groene woonlocaties
In een tweede studie heeft het EIB de mogelijkheden verkend van het op zeer kleine schaal toevoegen van woningen dicht rond bestaande bebouwing. Dit is om praktische redenen uitgevoerd voor een provincie: de relatief dichtbevolkte provincie Noord- Holland (NH).
Er is een verkenning gemaakt van mogelijkheden voor kleinschalige woningbouw in groene woonomgevingen die dicht aansluit op de bestaande bebouwing. Daarbij is uitgegaan van bebouwing die binnen een straal van maximaal 500 meter van de bestaande bebouwing moet plaatsvinden.
Het voordeel van deze stringente conditie is dat maximaal gebruik kan worden gemaakt van bestaande voorzieningen en infrastructuur. Ook zijn stringente ruimtelijke condities gehanteerd om natuur en landschap te beschermen en waar wel bebouwing plaatsvindt ruime mogelijkheden te bieden voor landelijk wonen, natuurrijk wonen en natuur-inclusief wonen. Dergelijke concepten vereisen ruimte om kwaliteit te kunnen realiseren.
Woningen in NH
Een opvallende constatering is het enorme potentieel aan woningbouwlocaties dat zich langs deze lijnen aandient. Ook met inachtneming vanbovengenoemde stevige ruimtelijke restricties en condities is er perspectief voor het bouwen van meer dan 300.000 woningen in de provincie NH.
(Lees verder onder de afbeelding.)
Kleinschalige woningbouw
Kleinschalige woningbouw in groene gebieden kan een belangrijke bijdrage leveren aan het oplossen van de woningnood en lijkt zelfs onmisbaar om de woonambities te realiseren.
Er kan beter worden aangesloten op de kwalitatieve woningvraag en wordt meer doorstroming gerealiseerd, kan vaak gebruik worden gemaakt van bestaande voorzieningen en infrastructuur, worden risico’s betere gespreid door ‘veel ballen in de lucht te hebben’ en is minder arbeidscapaciteit nodig dan bij complexe binnenstedelijke projecten.
De sleutel ligt bij de overheden, die kleinschalig wonen in het groen mogelijk moeten maken via het ruimtelijk beleid. Tot nu toe is de animo hiervoor gering vanwege zorgen over aantasting van groene ruimtes en het beeld dat een dergelijk beleid niet voldoende woningen zou opleveren.
