Met Prinsjesdag 2024 zijn een aantal fiscale wijzigingen voorgesteld. Die hebben gevolgen voor de vastgoedbranche. De maatregelen zijn bedoeld om belastingontwijking tegen te gaan, een eerlijk speelveld te creëren en belastinginkomsten te verhogen. Daaraan zijn potentiële gevolgen voor vastgoedeigenaren, beleggers en ontwikkelaars verbonden.
“Verduidelijking rond fiscale wijzigingen vastgoed, zoals verlaging overdrachtsbelasting, renteaftrekbeperking en BTW”
Verlaging overdrachtsbelastingtarief
Een opvallend wetsvoorstel is de geplande verlaging van het overdrachtsbelastingtarief op woningen die niet zijn aan te merken als eerste eigen woning.
Momenteel bedraagt het tarief voor beleggings vastgoed 10,4 procent. Vanaf 1 januari 2026 wordt dit tarief, dat feitelijk betrekking heeft op de verkrijging van huurwoningen en tweede woningen, verlaagd naar 8 procent.
Het meest opvallende aan dit wetsvoorstel is de ingangsdatum. De verwachting was dat de verlaging per 1 januari 2025 zou worden ingevoerd. Kennelijk heeft de Kamer om financiële redenen besloten dit nog een jaar uit te stellen. Ten slotte is het ook bijzonder dat het tarief voor ander vastgoed, zoals bedrijfspanden, niet meeloopt met deze verlaging. Daar blijft het tarief 10,4 procent.
Aanpassing renteaftrekbeperking
Er zijn twee belangrijke voorgestelde wijzigingen in de regels rond de renteaftrekbeperking onder de zogeheten ATAD I-richtlijn (Anti Tax Avoidance Directive).
Sinds 2019 geldt een generieke renteaftrekbeperking, waarbij rente niet aftrekbaar is voor zover het saldo van verschuldigde en ontvangen rente meer bedraagt dan 30 procent van de winst en meer dan 1.000.000 euro. Rente die in een jaar niet aftrekbaar is, kan worden doorgeschoven naar volgende jaren. Met ingang van 2022 werd het percentage van 30 procent verlaagd tot 20 procent. Waardoor de renteaftrek eerder werd beperkt.
De eerste wijziging die nu is voorgesteld, is positief voor de belastingbetalers. Per 1 januari 2025 zal het percentage van 20 procent worden verhoogd naar 25 procent. Hierdoor is het rentesaldo tot 25 procent van de gecorrigeerde winst.
Herzienings BTW op onroerende investeringsdiensten
Er wordt een BTW herziening voorgesteld op investeringsdiensten aan onroerende zaken. Het betreft diensten aan vastgoed met een duurzaam karakter, zoals renovatie, sloop, reparatie en onderhoud.
In de BTW is de herziening op vooraftrek al een bekend fenomeen, waarbij de BTW op investeringen in roerende en onroerende goederen herzien kan worden. Voor roerende investeringen wordt het gebruik vijf jaar gevolgd, terwijl deze periode voor onroerende goederen tien jaar bedraagt. Als in die periode het gebruik verandert, bijvoorbeeld van BTW belaste naar BTW vrijgestelde prestaties, kan dit gevolgen hebben voor de eerder afgetrokken BTW.
Voor investeringsdiensten aan onroerend goed, zoals grote renovaties, gold tot op heden geen vergelijkbare herzieningsregeling. Hierdoor kan bijvoorbeeld de volledige BTW worden afgetrokken voor een woning die eerst verbouwd en kortstondig BTW belast wordt verhuurd. Ook als deze later BTW vrijgesteld wordt verhuurd.
Per 1 januari 2026 zal er een vijfjarige BTW herzieningsregeling worden ingevoerd voor deze investeringsdiensten, met een drempel van 30.000 euro. Hoewel het voorstel zich specifiek richt op BTW besparende structuren bij short stay verhuur van gerenoveerde woningen en de transformatie van niet-woningen naar woningen, zal de regeling ook van invloed kunnen zijn op andere ondernemers die vastgoed bezitten of gebruiken. Dit wetsvoorstel zal in ieder geval de nodige administratieve werkzaamheden vergen van veel vastgoedbezitters.
BTW tarief kortdurende verhuur
Vanaf 1 januari 2026 vallen hotelovernachtingen onder het standaard BTW tarief. De kortdurende verhuur van accommodaties zal dus niet langer tegen het verlaagde BTW tarief van 9 procent BTW plaatsvinden, maar tegen 21 procent.
Ook van belang rond vastgoed
Voor de volledigheid wijzen wij nog op een aantal fiscale wijzigingen rond vastgoed die per 1 januari 2025 ingaan. Hiervoor zijn de wetsvoorstellen al eerder goedgekeurd. Zij maken geen onderdeel uit van de Prinsjesdag 2024 voorstellen.
De eerste van de fiscale wijzigingen is het schrappen van de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting voor bepaalde aandelentransacties. Het kopen van onroerend goed via een aandelentransactie wordt vanaf 2025 belast tegen een tarief van 4 procent.
De tweede wijziging is de beperking in het regime van de fiscale beleggingsinstellingen. Vanaf 1 januari 2025 mogen deze instellingen geen directe beleggingen in Nederlands vastgoed meer aanhouden.
Fiscale wijzigingen servicekosten
Tot slot wijzen wij nog op het aangepaste beleid voor de servicekosten bij verhuur van onroerend goed en de BTW. In het besluit van eind 2023 is een wijziging aangebracht ten opzichte van het vorige besluit uit 2013, waardoor servicekosten eerder belast zullen zijn met BTW.
Om verhuurders in de gelegenheid te stellen deze wijzigingen te verwerken, mag het oude beleid nog worden toegepast tot 1 januari 2025. Vanaf 2025 dient het nieuwe beleid te worden toegepast.
Auteurs: Bas Cramer en Stefan Marcus. Zij zijn fiscalist bij woningcorporatie Ymere. Zij schrijven ook voor Nextens.
Zie ook: Gemengde reacties bouw, infra en techniek op de kabinetsplannen.
