Next level renovatie

Opdrachtgeverschap cruciaal bij huisvesting Alliander

Rendement en maatschappelijk verantwoord ondernemen, gaat dat samen in de bouw? Nationale en internationale akkoorden sturen aan op een transitie van het huidige economische systeem. De roep om verduurzaming in de gebouwde omgeving wordt steeds luider. Daarbij zijn voorbeeldprojecten nodig die laten zien dat maatschappelijke keuzes hand in hand kunnen gaan met financieel rendement. De renovatie van het gebouwencomplex van energienetwerkbeheerder Alliander in Duiven is zo’n voorbeeld.

In dezelfde week dat in Parijs het klimaatakkoord werd gesloten, kwam in Nederland het nieuws naar buiten dat gebouwen de grootste ‘vervuilers’ zijn van Nederland. De acht miljoen gebouwen die Nederland rijk is, zijn in totaal goed voor 36 procent van de landelijke CO₂-uitstoot. Geen enkele andere sector haalt een dergelijk percentage. De helft van die 36 procent komt van kantoren, zo blijkt uit gezamenlijk onderzoek van de overheid en het Energieonderzoek Centrum Nederland. In Nederland is al sinds 2013 een energieakkoord van kracht, gesloten door overheid en bedrijfsleven. Daarbij is hoog ingezet op het terugdringen van energieverbruik van gebouwen. Eén van de ambities is dat energieverbruik van gebouwen in 2020 met twintig procent is afgenomen ten opzichte van 2013. De NOS meldde in december dat de afgelopen twee jaar het verbruik met 3 procent is teruggebracht. Het begin is dus gemaakt. Maar wil de ambitie voor 2020 gehaald worden, dan zal het proces moeten worden versneld. Overheid en bedrijfsleven zullen beide verantwoordelijkheid moeten delen en een actieve houding aannemen. Dat vraagt om ruimte voor innovatie, nieuwe benaderingen, nieuwe organisatiestructuren en nieuwe technieken om oude, vervuilende processen te vervangen. Het recent opgeleverde renovatie- en nieuwbouwproject voor de huisvesting van energienetwerkbeheerder Alliander levert daarin een mooi voorbeeld.

Definieer ambities

In 2010 besloot het bedrijf dat het tijd was voor herhuisvesting. Verschillende gebouwen in verschillende steden van het bedrijf waren verouderd en functioneerden niet optimaal. Er werd besloten om de locatie in Duiven te renoveren en te upgraden tot centrale locatie. Doel was een state-of-the-art kantorencomplex, met flinke uitbreiding van het aantal medewerkers. De ambities van Alliander waren vooraf hoog. Vijf kernpunten werden gedefinieerd voordat er een uitvraag naar de markt werd gedaan: Integraliteit, circulair bouwen, energieneutraliteit, verbinden (het nieuwe werken) en als laatste de relatie met de omgeving (zie kadertekst).
Na oplevering en ingebruikname van het pand, eind 2015, is duidelijk dat de gestelde ambities rijkelijk zijn gehaald. Het project heeft een ontwerpcertificaat voor de breeam-score ‘outstanding’. Het zal voor het eerst zijn dat een renovatieproject de hoogst mogelijke kwalificatie in ontvangst neemt. Daarnaast is niet alleen het gebouw zelf energiepositief, maar was er sprake van een energiepositieve bouwlocatie. BU spreekt de betrokkenen over hoe dit resultaat is bereikt, binnen het gestelde budget. De wijze waarop de uitvraag voor aanbesteding van het project in de markt is gezet, speelde een cruciale rol.

Circulair bouwen

Eugenie Knaap, projectleider van Alliander, legt uit. “We wisten heel duidelijk welke ambitie we hadden, maar niet hoe dat geconcretiseerd zou moeten worden. Daarom hebben we als opdrachtgever en eigenaar twee a4’tjes geschreven met onze vijf kernpunten, een heldere en hoge ambitie, maar zonder enig voorschrift hoe die ambities gerealiseerd zouden moeten worden. Dat was aan de specialisten in de markt.” VolkerWessels Vastgoed en RAU architecten sloegen de handen ineen om werk te maken van de ambitieuze, abnormale vraag, die de markt veel ruimte bood voor eigen creativiteit. Onno Dwars, hoofd acquisitie & innovatie bij VolkerWessels Vastgoed: “De twee a4’tjes dwongen ons min of meer om een liefdesbrief te schrijven, de liefde verklarend aan de opgestelde ambities. Een week voor de indiening van onze plannen twijfelden we nog. ‘Wat doen we, maximaal sturen op prijs? Of maximaal sturen op de ambities, en een heel interessant project neerzetten?’ We namen het lef om te sturen op de ambities, maar besloten direct om er dan een schepje bovenop te doen, om de verwachtingen en eisen te overtreffen.” De ambitie voor een energieneutraal pand werd omhoog gebracht naar energiepositief. De ambitie voor circulair bouwen werd herschreven tot minimaal 80% hergebruikt materiaal op de bouwplaats. Mede hierdoor kreeg het consortium VolkerWessels-RAU de opdracht toegewezen.

Geen programma van eisen

Voor architect Marijn Emanuel van RAU, was het uniek dat het aanbestedingsdocument zoveel ruimte liet voor eigen inbreng van het consortium. “De belangrijkste beslissing is in het begin van het traject genomen. Namelijk dat in overleg kon worden bepaald hoe hoog we de lat wilden leggen en dat het aan het consortium werd overgelaten hoe dat resultaat werd bereikt. Er was geen bestek of programma van eisen. Die vrijheid heeft onze creativiteit ontzettend gestimuleerd.” Knaap geeft aan dat deze constructie is gekozen vanuit de overtuiging dat specialisten uiteindelijk beter weten hoe op een succesvolle manier een interactieve werkvloer kan worden gecreëerd, hoe zo veel mogelijk materiaal uit het oude gebouw kan worden hergebruikt, hoe een gebouw zo energiezuinig mogelijk wordt ontworpen. Daarbij is van belang dat de vijf ambities een integrale aanpak vereisen, een aanpak die niet zomaar naar voorbeeld van andere projecten kon worden nagedaan. Juist de hoge ambities vereisten intelligente, innovatieve oplossingen. In dat licht is de herhuisvesting een voorbeeldproject waar overheid en bedrijfsleven, met in het achterhoofd de energieambities, lering uit kunnen trekken.

‘Gebouw is een middel’

“Toen wij in 2011 deze uitvraag deden was het uniek dat een opdrachtgever zo hoog inzette op bijvoorbeeld circulariteit. Maar de bouw wil er wel naar toe. Leveranciers weten dat grondstoffen en faciliteiten eindig zijn”, aldus Knaap. Onno Dwars vult aan: “Elke opdrachtgever heeft de kans om het verschil te maken. Dit geldt niet alleen voor de overheid, maar voor alle partijen.” Een opdrachtgever heeft dus de keuze om creativiteit en innovatie te stimuleren door specialisten ruimte te geven, of om vanaf het begin maximaal te sturen op de kosten, waardoor een consortium voor de goedkoopste, conventionele oplossing zal kiezen. Dwars pleit daarom voor een andere kijk op financieel rendement. Innovatie en rendement gaan volgens hem heel goed samen. Juist wanneer te snel naar de financiën wordt gekeken, kan men op de lange termijn minder voordelig af zijn. De rol van vastgoed, ook financieel, gaat verder dan het gebouw op zichzelf, stelt Dwars. De mens staat centraal. “Het gebouw is een middel. Een middel om medewerkers te huisvesten en hun werk te laten doen. Als middel is het gebouw de plaats waar een medewerker enthousiast binnen komt en direct aan de slag gaat, of waar hij of zij zich met hangen en wurgen achter een bureau sleept en moeite heeft zich te concentreren.” Met andere woorden, een gebouw heeft invloed op de arbeidsproductiviteit van werknemers. Een economisch model waar volgens Dwars nog te weinig aandacht voor is. “Daarnaast zijn er ook nog indirecte gevolgen. Wat betekent een gebouw voor de uitstraling van een bedrijf, en welke invloed heeft dat op bijvoorbeeld het aantrekken van personeel. Parameters die nog onvoldoende gedefinieerd worden, maar wel een belangrijke rol spelen.”

Nieuw verdienmodel

Volgens Dwars is er in de bouw een wereld te winnen op het gebied van duurzaamheid, zonder dat daar extra, onverantwoorde kosten voor nodig zijn. “Doe het met bestaande budget en ga anders kijken en inkopen. Verminder het aantal vierkante meters, maak een gebouw efficiënter en slimmer, koop kwalitatief in op producten.” Architectenbureau RAU is al sinds 2008 druk bezig met cradle-to-cradle, op het gebied van bouwmaterialen. Marijn Emanuel legt uit dat het bureau liever ‘levensvatbaar’ als term gebruikt dan ‘duurzaamheid’. “Duurzaam is een bijvoeglijk naamwoord en zegt niet zo veel over waar je naar toe wilt. Fouten kunnen heel duurzaam doorgezet worden. Daarom hanteren wij levensvatbaarheid als term. De zoektocht naar een levensvatbaar systeem, waarin bedrijven en gebouwen op maatschappelijk verantwoorde wijze worden ontwikkeld, is momenteel volop actueel. De gestelde ambities in de hoeveelheid aan akkoorden vragen om een mentaliteitsverandering. In combinatie daarmee zal er een verdienmodel moeten worden ontwikkeld, waardoor verantwoorde keuzes rendabel worden. Het project in Duiven toont dat dit laatste mogelijk is, juist vanuit een andere mentaliteit, waarover vooruitstrevende partijen in de bouw al beschikken. “De wijze waarop de maatschappij momenteel is georganiseerd, is niet vol te houden. Maar ik zie de toekomst hoopvol in. Studenten vinden het namelijk steeds vanzelfsprekender om vanuit dit perspectief te kijken,” aldus Emanuel. Zowel Emanuel als Dwars zijn overtuigd dat de resultaten die zijn geboekt, op het gebied van energie en circulair materiaalgebruik, heel goed kopieerbaar zijn voor de rest van Nederland. De volgende vraag is hoe overheid en bedrijfsleven zo ver komen dat ze even hoog durven inzetten op ambities als in Duiven is gebeurd. De eerste, en misschien wel belangrijkste stap is dat men ziet, begrijpt en beseft wat er mogelijk is. Een omdenken, dat verantwoorde keuzes niet altijd meer hoeven te kosten, maar juist ook rendement kunnen opleveren, wanneer vanuit een integrale visie wordt gewerkt.

Energiereductie

Energiereductie is daarin het beste voorbeeld. Energiebesparing levert direct winst, voor zowel de portemonnee als voor het milieu. Daarnaast is een belangrijke les dat een gedeelde ambitie tussen samenwerkende partijen een band schept, waardoor meer mogelijk wordt en iedereen bereid is een stapje extra te zetten. Bouwen vanuit het gevoel ‘goed bezig te zijn’ klinkt misschien goedkoop, maar het werkt wel om bijvoorbeeld zaken bij de gemeente in een stroomversnelling te krijgen, zo merkte Knaap.
Bedrijven en overheidsinstanties regelen vaak als eigenaar en opdrachtgever hun eigen huisvesting.
Of er al dan niet ambities zijn op gebieden als energiereductie en circulariteit, is afhankelijk van de kennis en ambitie van de mensen binnen een organisatie.
Die kennen niet altijd de mogelijkheden van de bouw en zijn vaak specialist op een ander gebied dan vastgoed, waardoor snel een conservatieve weg wordt ingeslagen. Het is niet toevallig dat een energienetwerkbeheerder erin is geslaagd een maatschappelijk verantwoord pand te – laten – ontwikkelen. Ten eerste kan het bedrijf het zich niet veroorloven om de eigen energiehuisvesting niet zo optimaal mogelijk in te richten. Ten tweede heeft het bedrijf, met het opstellen van de vijf ambities, blijk gegeven van een sterk besef van waar de bouw momenteel toe in staat is. Als energienetwerkbedrijf zit Alliander met de neus op de vernieuwingen, in de energiewereld, maar zijdelings ook in de bouw. Zo gezien is het ambitieuze aanbestedingsplan een logisch gevolg van het karakter van de opdrachtgever. De vijf pijlers zijn min of meer een samenvatting van de huidige vernieuwing binnen kantoorgebruik en vastgoedontwikkeling. In theorie zou elke eigenaar zo’n ambitiedocument open in de markt kunnen leggen, maar in de praktijk weet niet elke eigenaar dat dit een succesformule kan zijn.

Transitie

De ambitie voor een transitie naar een meer duurzame, danwel levensvatbare, samenleving wordt onderschreven door heel Nederland. De weerbarstige praktijk, waar idealen en dromen verwezenlijkt moeten worden, blijft achterlopen. Het is in de vastgoedwereld geen cultuur om leefbaarheid, welzijn en maatschappelijke verantwoordelijkheid, als bepalende factoren mee te laten spelen bij de ontwikkeling van een gebouw. Ook overheidsinstanties zijn gewend om financieel rendement als premisse voor een vastgoedproject te zien en van daaruit te redeneren en te argumenteren. Een voorbeeld zijn de bouwleges, die gemeenten berekenen op basis van de financiële investering bij de start van een project, zonder wat wordt gekeken naar wat een project aan maatschappelijke waarde op kan leveren. Zo bestaan er momenteel twee culturen naast elkaar, die elkaar moeten zien te vinden: de noodzaak en ambitie om gebouwen minder vervuilend te maken en de andere noodzaak om geld te verdienen met het ontwikkelen van vastgoed. Dat dit samen kan gaan, bevestigt het project in Duiven, maar vanzelfsprekend is dit niet. Er is een omslag nodig in denken, handelen en technische kennis. Naar een systeem waarin de weg naar rendement uit vastgoed vanzelfsprekend via verantwoorde, levensvatbare en groene gebouwen loopt. Het recente klimaatakkoord lijkt de bal neer te leggen bij het bedrijfsleven, voor het ondernemen van actie. De overheid wil vooral verkondiger van de boodschap zijn, maar laat het aan de markt om de handschoen op te pakken. Middels een dergelijke vrije marktwerking is het niet vanzelfsprekend dat er snel een grootschalige transitie plaats zal vinden, aangezien bedrijven binnen de markt als individuen opereren en vanuit het economische systeem als vanzelfsprekend uit zijn op maximale winst. Dit wordt bevestigd door het project in Duiven. Dwars geeft aan dat de opgave voor duurzaamheid een logische bijkomstigheid was van de vraag naar optimalisatie van de werkvloer. Knaap licht de hoge inzet op duurzaamheid als volgt toe: “We weten met z’n allen waar het de komende jaren naar toe gaat op het gebied van energie. Mensen gaan veel meer zelf opwekken en leveren. Dan is het voor ons als energienetwerkbeheerder niet meer dan logisch om daar als organisatie in mee te gaan en een proeflocatie te zijn.”

Vliegwiel voor nieuwe standaard

De quote maakt duidelijk dat zelfs de meest vooruitstrevende bedrijven slechts reageren op signalen uit de samenleving. Dat in feite de burger, de mens, de aanjager is van een transitie. Verandering ligt dus opgesloten in de samenleving. De overheid heeft hier invloed op middels publiciteit, subsidies, onderwijs, wetgeving en opdrachtgeverschap.
De uitdaging voor politiek en bedrijfsleven is dus om een transitie te bewerkstelligen naar een systeem waarin het economisch rendabel is om te investeren in maatschappelijk verantwoorde gebouwen. Wanneer de meest verantwoorde keuze ook de meest logische en meest rendabele keuze wordt, zal de markt direct meebewegen en zal niets een transitie op grote schaal in de weg staan. Voorbeeldprojecten, waarbij innovatieve bouwers samen de opdracht krijgen om iets nieuws te verzinnen, kunnen als aanjager van zo’n vernieuwde economie fungeren. Door dergelijke projecten te initiëren, aandacht te geven, en eventueel te subsidiëren, kan een vliegwiel voor een nieuwe standaard ontstaan. Subsidie voor de aanleg van een zonne- of windmolenpark biedt bijvoorbeeld geen structurele verandering, in tegenstelling tot investeringen in de doorontwikkeling van zonnepanelen en windmolens, waardoor de aanleg ervan rendabel wordt zonder subsidie. Hetzelfde geldt voor een verantwoord gebruik van grondstoffen. Daarbij kan een opdrachtgever tegen een consortium zeggen: ‘ik wil 3000 zonnepanelen specifiek op dit dak’, of de opdracht kan zijn: ‘ik wil een energieneutraal gebouw, en zie maar hoe je dat voor elkaar krijgt’. Dat laatste stimuleert natuurlijk veel meer de creativiteit bij bouwers om iets moois te maken en kan uiteindelijk nog voordeliger zijn ook. In ieder geval in Duiven.