De woningmarkt in Nederland lijkt een periode van stabiliteit tegemoet te gaan, waarbij de huizenprijzen tot het einde van dit jaar naar verwachting weinig verandering zullen laten zien. ING voorspelt een bescheiden groei van circa 1,5 procent over heel 2026, terwijl volgend jaar een lichte stijging wordt verwacht. Wat zijn de oorzaken van deze ontwikkelingen en hoe beïnvloeden factoren zoals hypotheekrente en woningaanbod de markt?
Huizenprijzen dit jaar grotendeels stabiel
Volgens recente analyses van ING Research zullen de huizenprijzen in Nederland dit jaar niet sterk fluctueren. De stijging van 1,5 procent die voor 2026 wordt voorspeld, is vooral in het eerste kwartaal al gerealiseerd. Voor de rest van het jaar wordt weinig verandering verwacht. Dit beeld past bij een woningmarkt die langzaam meer in balans komt.
In het eerste kwartaal van dit jaar werden 56000 bestaande woningen verkocht, een aantal dat gelijk is aan het recordjaar 2017, zo blijkt uit CBS-cijfers. Hoewel de verkoopvolumes hoog blijven, zwakt de groei van huizenprijzen af. Afgelopen kwartaal stegen de prijzen met 1,1, tegenover 2 procent een jaar geleden.
Meer aanbod door verkoop van huurwoningen
Een belangrijke reden voor de stabilisatie van huizenprijzen is het groeiende woningaanbod. Dit komt vooral doordat beleggers huurwoningen verkopen, met name in grote steden en studentensteden. Dit extra aanbod ondersteunt het hoge aantal transacties, maar houdt de prijsstijging beperkt.
Daarnaast speelt de oplevering van nieuwbouwwoningen een rol. Kopers die verhuizen naar hun nieuwe huis zetten vaak hun oude woning te koop, wat het aanbod verder vergroot. Dit maakt de koopmarkt iets minder krap, terwijl de huurmarkt juist onder druk staat.
Huizenprijzen onder druk door hogere hypotheekrente
Aan de vraagkant heeft de gestegen hypotheekrente invloed op de markt. De gemiddelde rente is opgelopen tot ongeveer 4 procent, mede door ontwikkelingen op de kapitaalmarkt sinds het conflict in het Midden-Oosten. Dit drukt de betaalbaarheid, vooral voor starters die minder leencapaciteit hebben.
Doorstromers ondervinden minder hinder, omdat zij vaak een lagere rente kunnen meenemen. Toch stellen zij een verhuizing soms uit bij hogere rentes, wat de vraag verder kan dempen. Dit effect speelt een rol in de gematigde verwachtingen voor prijsstijgingen.
Loonstijging als tegenwicht voor hogere kosten
Gelukkig biedt de bovengemiddelde loonstijging een buffer tegen de hogere hypotheekrente. In het eerste kwartaal stegen de cao-lonen met 4,5 procent ten opzichte van vorig jaar. Hoewel deze groei richting 2027 mogelijk afzwakt, blijven inkomens stijgen, wat de betaalbaarheid ondersteunt.
Volgend jaar kan deze loonstijging zelfs ruimte bieden voor meer leencapaciteit. Dit zou opnieuw een impuls kunnen geven aan de huizenprijzen, al blijft de groei naar verwachting bescheiden. De balans tussen vraag en aanbod blijft hierin een belangrijke factor.
Voorzichtiger sentiment op de woningmarkt
Het sentiment onder kopers en verkopers is iets verslechterd sinds de onrust in het Midden-Oosten. NVM-makelaars merken op dat ongeveer de helft van de woonconsumenten voorzichtiger is geworden. Dit leidt soms tot minder bezichtigingen en biedingen, wat druk kan zetten op de verkoopprijzen.
Hoewel dit effect tijdelijk lijkt, kan het dit jaar bijdragen aan een lichte daling van het aantal transacties. Verkopers zijn in sommige gevallen sneller geneigd om een bod te accepteren, wat de dynamiek op de markt beïnvloedt.
Huizenprijzen volgend jaar licht omhoog
Vooruitkijkend naar volgend jaar verwacht ING een lichte stijging van de huizenprijzen met ongeveer 2 procent ten opzichte van eind 2026. Het aantal woningverkopen blijft naar verwachting stabiel op een hoog niveau van circa 240.000 transacties, net onder het record uit 2017.
Regionale verschillen zullen hierbij een rol spelen. In grote steden kunnen de prijzen tijdelijk iets dalen, terwijl het landelijk gemiddelde een kleine groei laat zien. Het ruimere woningaanbod en de aanhoudende vraag vormen de basis voor deze voorspelling, ondanks tijdelijke druk van hogere rentes en een voorzichtig sentiment.
