Impopulaire leegstand biedt kans voor creatieve geesten

Wat zijn de best practices voor de afstoot van leegstaand (rijks)vastgoed? In Amersfoort staat men te popelen om te beginnen aan de transformatie van het voormalig belastingkantoor. Transformatie tot een extreem duurzaam bedrijfsverzamelpand, met uitstraling naar de hele buurt. Het belastingkantoor staat al ruim tien jaar leeg, op een toplocatie tegenover het Centraal Station. Een steen des aanstoots, die op het punt staat om als hoeksteen te worden ingezet.

Na de nodige publiciteit, eind vorig jaar, is de afstoot van rijksvastgoed inmiddels in volle gang. BU berichtte er over in nummer 1 van dit jaar. Ter opfrissing: door de doelstelling van een efficiëntere en kleinere overheid zal het Rijk tot en met 2020 3,5 miljoen vierkante meter beschikbaar vloeroppervlak afstoten. Daar zit van alles tussen, zo blijkt wanneer men een korte blik werpt op de site van het Rijksvastgoedbedrijf. Het geheel aan vastgoed wordt gefaseerd en vaak via tussenmakelaars aangeboden op de markt. De afstoot is nu enkele maanden onderweg, en hoewel het nog te vroeg is om conclusies te trekken, wordt door Rijk, provincie en gemeenten druk gezocht naar de beste organisatie hiervan. Nieuwe samenwerkingen en creatieve oplossingen worden gezocht en gevonden. Gezond verstand, een dosis creativiteit en hulp van onverwachte partners kunnen daarbij tot bijzondere oplossingen leiden. Maar niet altijd worden er oplossingen gevonden. Hoe functioneert de weegschaal die wikt en beschikt tussen sloop of herbestemming van een pand? En hoe lang duurt die overweging? Welke kansen en onmogelijkheden zijn er met het leegstaand vastgoed? Het hele scala tussen herbestemming en sloop komt voorbij wanneer men kijkt naar het lot van tientallen afgedankte belastingkantoren in Nederland.

Grijze kolossen

Niet zelden zijn belastingkantoren de saaiste en lelijkste panden die de rijksoverheid in de portefeuille heeft. Grijze kolossen uit de jaren zeventig. Het motto ‘leuker kunnen we het niet maken, wel makkelijker’, is terug te zien in de architectuur van deze gebouwen. Wellicht heeft dat ooit een functie gehad, om de gefrustreerde belastingbetaler bij het naderen van een dergelijk kolos te ontmoedigen. Het verkopen van deze gebouwen is er echter niet leuker of makkelijk van geworden. Leegstaande kantoren te over in Nederland. Het is niet waarschijnlijk dat veel van deze belastingkantoren een nieuwe invulling krijgen als kantoor. Aannemelijker is dat een geïnteresseerde partij een grondige herbestemming in het achterhoofd heeft. Succesvolle herbestemming is niet zelden afhankelijk van de uitstraling en de geschiedenis van een gebouw, maar welk verhaal vertel je, als verhuurder van bedrijfsruimte of appartement, over de identiteit en geschiedenis van een gebouw dat enkel dienst heeft gedaan als belastingkantoor? Er zijn tot op heden weinig voorbeelden van succesvolle herbestemming van belastingkantoren. Enerzijds omdat ze tot voor kort niet veel op de markt kwamen, anderzijds omdat dergelijke gebouwen nu eenmaal niet tot de verbeelding spreken. Mocht het al lukken om een belastingkantoor succesvol te transformeren, dan zal de geschiedenis van het pand niet breed uitgemeten, maar eerder verzwegen, vergeten of weggemoffeld worden.

Antikraak

Maar het kan. Het voormalig belastingkantoor te Amersfoort staat namelijk op het punt om omgetoverd te worden tot het meest duurzame bedrijfsverzamelgebouw van Nederland. Het project is gedoopt als ‘Business Garden’. Een opmerkelijk verhaal, inspirerend en verontrustend tegelijk, want eens te meer blijkt dat het wat voeten in de aarde heeft om met een verpauperd belastingkantoor iets moois te doen. Anno 2006 stond het gedeelte dat ooit als belastingkantoor had gefungeerd al jaren leeg, terwijl de andere helft van het gebouw nog dienst deed als rechtbank. Werktuigbouwkundige Paul Heistein was destijds werkzaam bij Essent en zocht een ruimte om aan de slag te gaan met zijn hobby: duurzaamheid. Destijds nog niet zo’n hippe term als nu en zeker nog niet zo sterk verbonden aan de gebouwde omgeving. Heistein fietste iedere dag langs het lege pand, gelegen tegenover het Centraal Station van Amersfoort. Hij zag direct de potentie van de locatie en vroeg de eigenaar, VROM, of er ruimte beschikbaar was. Het gebouw bleek bewoond te worden door antikraakstudenten en Heistein kon, tussen de studenten in, aan de slag met zijn duurzaamheidsideaal. Via de organisatie OnePlanet werkte hij aan allerhande duurzaamheids­initiatieven. De eerste plannen voor koop en renovatie van het pand stammen uit 2009. Heistein moest van ver komen, bekostigde de voorbereidingen van het project deels uit een afvloeiingsregeling. Maar na vijf jaar is hij dicht bij de realisatie van zijn droom, het meest duurzame bedrijfsverzamelgebouw van Nederland. “Omdat ik met duurzaamheid bezig was, kreeg ik van VROM alle ruimte om het pand te benutten. Zo rond 2009 bleek dat de rechtbank ook zou vertrekken. Toen heb ik direct navraag gedaan wat er ging gebeuren. Er bleken echter geen plannen voor het gebouw te zijn. Het pand was destijds al in slechte staat. Ik heb direct geïnformeerd: ‘is het te koop en wat is de prijs?’”

Burger aan de keukentafel

Heistein begon letterlijk als burger aan de keukentafel. Dat de gemeente Amersfoort en het Rijk hem de kans gaven om zijn plannen te ontwikkelen, toont aan hoeveel ruimte er – letterlijk en figuurlijk – is voor particulier initiatief, om iets moois te doen met dergelijke ‘impopulaire’ kantoorpanden. Het gebrek aan marktwaarde betekent een kans voor anders denkenden als Heistein. En momenteel helpt de tijdgeest een handje. Destijds, in volle crisis, was de omgeving sceptisch. Zo veel geslaagde voorbeelden van herbestemming als tegenwoordig waren in 2009 nog niet voorhanden. “We hebben nooit gekeken naar de externe omstandigheden, maar zijn onze eigen droom nagevolgd. We hebben inderdaad wat spreekwoordelijke regen, hagel en windstoten moeten trotseren”, aldus Heistein hierover. Het is een ongebruikelijke procedure. Heistein heeft er ‘veel eigen risico en eigen tijd in gestoken’ en wordt grotendeels bijgestaan door vrijwilligers. Daarmee heeft het project een idealistisch karakter. Bij gemeente en Rijk leverde dat goodwill op. Economisch gezien bleek het echter moeilijker om draagkracht voor het project te vinden. “We hebben zelf niet genoeg geld om het gebouw te kopen. We hebben goed naar beleggers moeten zoeken. Maar op zeer korte termijn zal de koop van het pand plaatsvinden. In eerste instantie is gekeken naar bouwbedrijven als beleggers, maar die wilden enkel als tussenfinanciers fungeren.
Er zijn heel veel wolven op de markt, die misbruik van onze willen maken. Die zijn bezig met green washing. Onder het mom van duurzaamheid willen ze zo veel mogelijk geld verdienen. Daarnaast waren er andere partijen die deze toplocatie wilden hebben om te slopen en nieuwbouw te realiseren.” Stap voor stap werkte Heistein aan draagvlak voor zijn droom. “Je hebt in 360 graden goede relaties nodig. Omgeving, huurders, gemeenten, geldschieters, technici en architecten. In het midden sta je alleen met je verhaal. Het is een kwestie van doorzetten en nooit opgeven.”

Voorkeursrecht

Een opmerkelijke rol is weggelegd voor het Rijksvastgoedbedrijf – in het begin van de procedure nog Rijksgebouwendienst – en de gemeente Amersfoort. Overtollig rijksvastgoed wordt in eerste instantie altijd eerst aangeboden aan andere overheden, gemeente en provincie, voordat het op de openbare markt belandt. In dit geval heeft de gemeente gebruik gemaakt van haar voorkeursrecht. Dit is mogelijk vanwege het duurzame karakter van het project. De gemeente kan het gebouw als katalysator inzetten voor haar duurzaamheidsdoel ‘Amersfoort 2030’. Via een abc-formule koopt de gemeente het gebouw en verkoopt het in één en dezelfde transactie door aan de begunstigde partij. Dit is alleen mogelijk met niet-commerciële projecten.
Het ontwerp van de Business Garden is revolutionair, state-of-the-art. In eerste instantie kwamen lokale duurzame architecten die Heistein benaderde, met ideeën voor een ‘passive house’, een woning die niet veel energie verbruikt. Dit zou worden bereikt door dikke isolatie en grote ramen op het zuiden. Van dergelijke gebouwen bestaan er momenteel honderden wereldwijd. Maar het nadeel is volgens Heistein dat dit veel nieuw materiaal vereist, met een grote ecologische voetafdruk als gevolg. Na contact met de Britse architect Bill Dunster van ZEDfactory, werd besloten het over een andere boeg te gooien. Dunster’s ontwerp bleek veel radicaler en duurzamer dan het ‘passive house’. Zijn ontwerpt volgt de tien principes van One Planet Living van het Wereld Natuur Fonds.

15 centimeter kurk

Heistein gaat er prat op dat de Business Garden het eerste gebouw in Nederland wordt dat volgens deze principes wordt opgeleverd. Meest in het oog springend van die tien principes is de aandacht voor de carbon footprint, de ecologische voetafdruk, die zo laag mogelijk wordt gehouden. Heistein: “We gaan voor de allerhoogste normen op het gebied van duurzaamheid. Klimaatneutraliteit wordt tegenwoordig op verschillende manieren opgevat. In eerste instantie wordt gedacht dat een gebouw evenveel energie moet opwekken als het verbruikt. Maar dan vergeet je de carbon footprint. Wij willen meer energie opwekken dan we verbruiken, zodat in dertig jaar de uitstoot van het bouwproces en de bouwmaterialen is gecompenseerd.” Er zal sprake zijn van twee bouwfasen. In eerste instantie zal het huidige gebouw gerenoveerd worden. Diverse plafonds worden uitgebroken, zodat open ruimten ontstaan. Een isolatielaag van 15 centimeter kurk en gelaagd glas zal in het huidige gebouw worden aangebracht. In tweede instantie zal een complete kas om het bestaande gebouw verrijzen. Een kas die in de zomer open kan voor verkoeling en in de winter het gebouw zo’n vijf graden warmer houdt. Warmtewisselaars moeten warme lucht door het gebouw blazen. Boven en achterop de kas wordt zo’n 1800 m² aan zonnepanelen aangelegd.

Derde huid

Het eerste idee, de eerste tekening uit 2009, hangt aan de muur in de hal van het gebouw, dat nu nog een troosteloze indruk maakt. Het is een losse schets, sterk geïnspireerd op de gebouwen van Hundertwasser, de Oostenrijkse architect, kunstenaar en filosoof. Uiteindelijk zijn van die schets veel elementen teruggekomen in het ontwerp. Er is in zes jaar tijd weinig afgeschreven op de droom, op het ideaalbeeld. Heistein heeft een vergelijking in huis die algemeen toepasbaar is op her­bestemming. “Het gebouw is als een schipbreuk. Het heeft geen functie meer en staat op het punt uit elkaar te vallen. Maar langzaam vestigen zich koralen en vissen en ontstaan er nieuwe levensvormen in het oude karkas. Stap voor stap ontstaat er een schitterende nieuwe dynamiek. Zo moet een bruisend, dynamisch gebouw ontstaan van mensen en bedrijven die hier op af komen en er iets nieuws en kleurrijks maken.” Dit beeld past in de filosofie van Hundertwasser, wars van rechtlijnigheid, planmatigheid en het denken in hokjes en vakjes. Belangrijk is de kruisbestuiving tussen mensen, met aandacht voor natuurlijke processen.
Pragmatische dynamiek en creativiteit vieren hoogtij. Vanuit die filosofie moet een gebouw een dienende functie hebben ten opzichte van mens en milieu, fungeren als een derde huid.

‘Biologisch’ gebouw

Wellicht een on-Nederlandse benadering, maar tegenwoordig schieten de coöperatieve bedrijfsverzamelgebouwen als paddenstoelen uit de grond. In het ontwerp komt deze gedachte terug in open, verbonden en vloeiend in elkaar overlopende ruimten. Het parkeerterrein wordt afgedekt met een daktuin. Van binnen en buiten zal sprake zijn van een tuinlandschap, inclusief groen en gewassen. Wanneer de plannen tot in detail gerealiseerd kunnen worden, zal er sprake zijn van een nieuwe stap op het gebied van milieuvriendelijk bouwen. Naast de financiële boekhouding is er een boekhouding voor de ecologische voetafdruk. Van alle materialen wordt de CO₂-waarde bijgehouden. Er wordt daarbij gekeken naar de herkomst van het materiaal, leveranciers worden mede geselecteerd op basis van de traceerbaarheid van hun materiaal. Zo kan een ‘biologisch’ gebouw ontstaan. Het pand zal bestaan uit bedrijfsruimte, maar ook uit 24 kleine eco-woningen, horeca, terrassen, een tentoonstellingsruimte, een congreshal, vergaderruimtes, daktuinen en een mobility center met elektrische en biogasauto’s voor algemeen gebruik. De eerste bedrijven hebben inmiddels een huurovereenkomst getekend. Het zijn stuk voor stuk maatschappelijk betrokken en dynamische ondernemers.

Steen des aanstoots

Als energiefreak heeft Heistein zich volledig kunnen uitleven in de planvorming. De milieuvriendelijke maatregelen zijn al tot in detail uitgedacht. Na oplevering zullen gebruikers worden gestimuleerd tot duurzaam gedrag. De algemene ruimten zorgen voor ruimtebesparing – dus energiebesparing – voor bedrijven. Gebruikers krijgen een energiebudget per vierkante meter. Door inzicht in het eigen energieverbruik kunnen de gebruikers dit zelf beheersen. Uit alles blijkt dat Heistein een punt wil maken, een voorbeeld stellen, de wereld verbeteren. Maar hij beseft dat het gebouw eerst moet functioneren voordat hij zijn gelijk kan halen. Hij hoopt dat zijn goed voorbeeld goed doet volgen.
Op de huidige website van de Business Garden wordt niet vermeld dat er sprake is van transformatie. In het beoogde eindresultaat zal goed gezocht moeten worden naar de herkomst van het gebouw. Terugkomend op de aantrekkelijkheid om een gebouw te presenteren als zijnde een herbestemd belastingkantoor, moge duidelijk zijn dat dit aspect bij het eindresultaat vooral een manier zal zijn om te zeggen: als het hier kan, dan kan het overal. Het gebouw heeft momenteel het laagst mogelijke energielabel: G. Het nieuwe zet in op energielabel A++.
In navolging van Hundertwasser is Heistein een idealist. Van inhoudsloos gebouw naar mens- en milieuvriendelijke katalysator voor Amersfoort. Dat is de droom waarop nog even gewacht moet worden. Het is een levenswijsheid, een les uit de natuur ook, die in dit geval letterlijk van toepassing is op een bouwproject; dat een steen des aanstoots altijd als hoeksteen kan worden gebruikt. Een belangrijke gedachte voor overheden en de markt in de omgang met leegstand van lelijke gebouwen.

Staatssteun

Het Rijksvastgoedbedrijf lijkt goed gereageerd te hebben op de unieke situatie die zich voordeed. De unieke situatie van een antikraker met een droom. Daarbij moet gezegd worden dat Heistein van geluk mag spreken dat de gemeente gebruik maakt van haar voorkeursrecht. Het huidige beleid van het Rijksvastgoedbedrijf maakt dat er veelal gekozen wordt voor de hoogste bieder.
Naar eigen zeggen om de schijn van staatssteun te vermijden. Gezien de interesse uit de markt voor sloop en nieuwbouw, hadden Heisteins plannen waarschijnlijk in de prullenbak gekund wanneer een rijke marktpartij zich had gemeld. Van korting, wat door het Rijksvastgoedbedrijf ook wordt geformuleerd als staatssteun, is geen sprake. Een onafhankelijke taxateur heeft de waarde van het gebouw bepaald. Zo blijkt het in de praktijk aan de gemeenten om te coördineren, aan te voelen, en in te grijpen, waar leegstaand vastgoed ingezet kan worden voor de realisatie van maatschappelijke doelen. De zoektocht naar juiste omgang met leegstaand rijksvastgoed is een maatschappelijk vraagstuk en dient als zodanig benaderd te worden. Het kan geen kwaad wanneer de overheden bij de afstoot van rijksvastgoed ogen en oren open houden in de richting van sympathieke ondernemers van duurzame en maatschappelijke projecten.
En hen zoveel ruimte en aandacht bieden als mogelijk is. Investeren in een vertrouwensrelatie is daarbij van beide kanten een must. In dit geval bedacht een burger aan de keukentafel de oplossing voor een gebouw, waarmee het Rijk in de maag zat. De stap naar pragmatisme en creativiteit, denken in mogelijkheden, lijkt een generieke oplossing voor lege (belasting)kantoren te bieden.
Die stap maken maakt de afstoot niet makkelijker. Maar wel leuker.

[tabs]
[tab title=”Winterswijkse aanpak”]
Het online overzicht van overtollig vastgoed van het Rijksvastgoedbedrijf maakt duidelijk dat tientallen voormalige belastingkantoren momenteel leeg staan. In Utrecht strandde onlangs nog een poging om het oude belastingkantoor, een torenhoge flat, te herbestemmen. Uiteindelijk is gekozen voor sloop en nieuwbouw van studentenwoningen. Een opmerkelijk bericht komt uit Winterswijk, een dorp in de oostelijk Achterhoek, een van de krimpregio’s in Nederland. Pogingen om het belastingkantoor aldaar te verkopen en te verhuren zijn mislukt. Minister Blok gaf toestemming om het pand te slopen. Dit gaf de gemeente gelegenheid om het belastingkantoor in te zetten in een slim herverkavelingssysteem. Wethouder Gommers, onder meer verantwoordelijk voor ruimtelijke ontwikkeling, licht dit toe:

“De hele Achterhoek kampt met commercieel en maatschappelijke leegstand. In onze gemeente hebben we een aantal plekken geclusterd. Daarbinnen wordt gekeken naar eventuele nieuwe functies van leegstaande gebouwen. Het is een specifiek gebiedsgerichte aanpak. De context van het gebouw wordt benaderd vanuit het grotere geheel van de clusters. Er wordt gezamenlijk een helikopterview gecreëerd, om te zien waar de behoeften liggen, welk aanbod er is, waar herbestemming plaats kan vinden en waar sloop gerechtvaardigd is. We anticiperen hiermee op het feit dat iedereen naar elkaar gaat zitten kijken in dergelijke situaties. We proberen de dynamiek in één keer op gang te brengen door alle leegstand naast elkaar op een rijtje te zetten. Alle partijen, van gebouweigenaren tot omwonenden, worden bij elkaar gebracht om na te denken over oplossingen. In een ideale situatie ontstaan er verrassende nieuwe invullingen en vallen de puzzelstukjes precies in elkaar. Maar linksom of rechtsom zal er capaciteit uit de markt moeten worden gehaald. Het Rijksvastgoedbedrijf vindt deze aanpak interessant en ook de provincie houdt de ontwikkelingen in de gaten. Beiden zoeken natuurlijk de best practices voor een succesvolle omgang met leegstand. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft zelf een behoorlijk genereus aanbod gedaan door het belastingkantoor in te zetten voor de herverkaveling. Wanneer na de ruimtelijke herordening blijkt dat het kantoor gesloopt moet worden, nemen zij de sloopkosten en de afschrijving voor hun rekening. Als anderzijds bijvoorbeeld blijkt dat het belastingkantoor een betere plek is voor bedrijven die nu in een verouderd pand kantoor houden, dan zal daar gesloopt worden. Het geeft ons een hoop flexibiliteit. Er zijn twee mitsen vanuit het Rijksvastgoedbedrijf: het belastingkantoor mag niet ingezet worden voor woningbouw en wanneer het gebruikt wordt voor een functie waardoor elders gesloopt wordt, mag dat geen verstoring zijn van de markt.”

“Momenteel hebben we de eerste bijeenkomst gehad en is het nog te vroeg om te zeggen wat er daadwerkelijk met het belastingkantoor gaat gebeuren. De eerste bijeenkomst werd gehouden met de eigenaren van leegstand in de clusters. Er is vooral gebrainstormd over de mogelijkheden. Van vleermuizenpark tot plek voor arbeidsmigranten. De komende bijeenkomst zullen ook omwonenden welkom zijn en is het de bedoeling om in gestaag tempo tot concrete plannen over te gaan. Een uitruil tussen gebouwen uit verschillende clusters behoort ook tot de mogelijkheden. Deze integrale aanpak is ontstaan uit een eerder, zeer positief verlopen publiek-private samenwerking, waar omwonenden, geïnteresseerden en eigenaren gezamenlijk tot oplossingen kwamen. Er is dus sprake van een echte Winterswijkse aanpak.”

[/tab]
[tab title=”One Planet”]
Beeld van One Planet / ZEDfactory

[/tab]
[/tabs]

Duurzaamste verzamelpand van Nederland.