Nieuwbouwwoningen worden in rap tempo duurder. Om de prijzen niet nóg verder op te drijven is er werk aan de winkel voor alle disciplines in en rond de bouw. Het roer moet om. Dit schrijft de NVB in de nieuwste Thermometer Koopwoningen. Alweer daling van verkochte nieuwbouw koopwoningen.
Gemeenten moeten terughoudender worden met het opstapelen van dure eisen bovenop het Bouwbesluit
De halfjaarlijkse rapportage van de NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers laat zien dat er in de eerste zes maanden van 2019 ruim vier procent minder nieuwe woningen zijn verkocht in vergelijking met een jaar geleden.
In totaal verkochten de ontwikkelaars en woningbouwers 16.117 nieuwbouwwoningen. Opvallend is dat vooral de verkoop van eengezinswoningen in het totaal aan verkochte nieuwbouw koopwoningen sterk achterblijft bij wat er nodig is. Juist dit deel in de markt zucht onder het gebrek aan geschikte bouwlocaties en bestemmingsplannen, vooral als gevolg van de ruimtelijke insnoering waar veel bouwprojecten steeds meer mee te maken krijgen.
Prijs nieuwbouw koopwoningen
Maar het is volgens NVB ook de prijs van nieuwe koopwoningen die begint te schuren. In 2016 lag de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwe koopwoning nog rond de € 275.000, maar in minder dan drie jaar tijd is dat opgelopen naar bijna € 380.000.
Ofwel zo’n 35% erbij. In de stadsregio Amsterdam ligt de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning al op € 639.000. Dat is achttien maal het modale jaarinkomen. “Wil je voor een dergelijk hoog bedrag een hypotheek krijgen dan is daarvoor een inkomen van tenminste € 109.000 nodig”, aldus Nico Rietdijk, directeur economie van NVB. Volgens hem is het duidelijk dat zeker de middeninkomens tussen wal en schip in vallen omdat zij niet langer een nieuwbouwwoning kunnen betalen en dus uit de rij stappen.
Meerdere oorzaken
Dat bouwprojecten in korte tijd zo veel duurder zijn geworden, heeft meerdere oorzaken. Allereerst het aardgasloos maken van de nieuwbouw, dat heeft de gemiddelde kostprijs met zo’n 20.000 tot 25.000 euro verhoogd.
Daarnaast nemen de faalkosten in het ontwikkel- en bouwproces eerder toe- dan af, o.a. door complexe binnenstedelijke projecten, buitenlandse/ onervaren medewerkers met een ander kennisniveau, de hoge werkdruk en de uitstroom van ervaren medewerkers.
Ten slotte wordt er steeds vaker alleen voor het topsegment ontwikkeld, terwijl de vraag daar juist langzamerhand verzadigd raakt. Nieuwbouw moet dus flink goedkoper en dat kan alleen als gemeenten ook stoppen met té ambitieuze eisen.
Ook de sector zelf heeft een stevige opgave. “Meer standaardiseren en modulair en industrieel produceren kunnen de kosten substantieel omlaag brengen”, benadrukt Rietdijk.
Vraag en aanbod koopwoningen
Een ander aandachtspunt dat de Thermometer van NVB aansnijdt is de mismatch tussen vraag en aanbod. Koppeling van de huidige bouwpraktijk met het onlangs verschenen WoON2018, het grootschalige onderzoek naar verhuiswensen van het ministerie van BZK, toont aan dat er een serieuze kloof is tussen de woonwensen van mensen en de werkelijke bouwprogramma’s.
Deze laatsten richten zich teveel op binnenstedelijke locaties en op appartementen. “De samenstelling van de bouwprogramma’s moet daarom anders. Het moet goedkoper, meer in het groen en met gemiddeld ongeveer 75 procent eengezinswoningen en 25 procent appartementen in de koopsector.”
Zolang die omslag achterwege blijft, zal het benodigde aantal van 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar niet worden gehaald en blijft Nederland opgezadeld met een enorm woningtekort.
