Na jaren van afbouw gaan woningcorporaties weer meer investeren in middenhuur. Zij hebben hun investeringsplannen in één jaar tijd met 56 procent opgeschroefd. Daardoor kunnen zij zo’n 2.000 middenhuurwoningen per jaar bouwen.
“In potentie is nieuwbouw van zo’n 14.000 nieuwe middenhuurwoningen per jaar financieel haalbaar”
Na jaren van ontmoedigingsbeleid maakt de overheid het voor woningcorporaties weer makkelijker om middenhuurwoningen te realiseren. Om de schaarste in dit segment op termijn substantieel te verminderen zijn omvangrijkere corporatie-investeringen nodig.
14.000 woningen
In potentie is een nieuwbouw van zo’n 14.000 nieuwe middenhuurwoningen per jaar financieel haalbaar voor corporaties. Meer dan de helft van de corporaties meldt echter dat een gebrek aan bouwgrond en lange vergunningsprocedures de nieuwbouw flink vertragen.
Versnellen
Corporaties kunnen op twee manieren versnellen: door in een afgesplitst ontwikkelbedrijf als projectontwikkelaar op te treden en door bouwtrajecten in groter verband te vereenvoudigen. Dit blijkt uit een vandaag verschenen rapport van ING Research over de rol van woningcorporaties in middenhuur.
Jan Willem Spijkman, ING Sectorbanker Public: “Woningcorporaties kunnen een cruciale rol vervullen bij het verkleinen van het middenhuurtekort. We zien dat zij de handschoen oppakken, maar zij kunnen dit niet alleen. Samen optrekken en met de gemeente en andere ontwikkelaars maakt versnelde bouw van middenhuurwoningen mogelijk. Zeker als de corporatie zelf weer gaat optreden als projectontwikkelaar, terug van weggeweest.”
Schaarste
De middenhuurschaarste was in 2019, het laatst becijferde jaar, met een geschat tekort van 11 procent van de totale middenhuurvoorraad bijna drie keer zo groot als de gemiddelde schaarste voor de hele woningmarkt (4 procent). Steeds meer woningen verschoven de afgelopen jaren door huurverhogingen van het middensegment naar het dure segment.
Bovendien hebben corporaties hun middenhuurbezit jarenlang afgebouwd. Van het aandeel van 48 procent corporatiebezit in 2015, resteerde in 2020 nog slechts 25 procent. Tegelijkertijd blijft de vraag toenemen, doordat woningen rap duurder en daardoor minder goed bereikbaar worden voor koopstarters.
Corporatie-investeringen
Corporaties hebben voor de komende vijf jaar (2021 tot en met 2025) € 2,5 miljard aan investeringen in nieuwe middenhuurwoningen in hun plannen staan. Dat is 56 procent meer dan zij een jaar eerder, voor de vorige vijfjaarsperiode (2020-2024), hadden gepland. Gemiddeld komt dit neer op de nieuwbouw van ruim tweeduizend woningen per jaar. Daarmee dragen corporaties beperkt bij aan de ambitie van 10.000 nieuwe middenhuurwoningen per jaar die zij samen met beleggers en ontwikkelaars hebben geformuleerd.
Maar 2020 was vermoedelijk niet het laatste jaar dat de investeringsplannen voor middenhuur zijn opgeschroefd. Met de geschatte maximale leencapaciteit voor nieuwbouw van middenhuur als uitgangspunt, is financieel gezien een aantal van zo’n 14.000 nieuwe middenhuurwoningen per jaar haalbaar voor corporaties. In potentie kunnen zij dus substantieel bijdragen aan het verminderen van de middenhuurschaarste, maar daarvoor zijn wel fors meer investeringen nodig.
Ontwikkelbedrijf
Veel corporaties hebben de ontwikkeltak verkleind of geheel afgebouwd, maar het sneller realiseren van middenhuur vraagt om eigen ontwikkelexpertise, waar mogelijk in een aparte BV. Een eigen ontwikkel-BV maakt je als corporatie minder afhankelijk van externe projectontwikkelaars en maakt het in eigen hand ontwikkelen van gemengde wijken (met woningen in alle segmenten) mogelijk.
Daarvoor is een marktnetwerk en expertise van ontwikkelprocessen nodig die je door specialisatie binnen een ontwikkel-BV snel kan opbouwen. Dat helpt om projecten sneller van de grond te krijgen. Zo was corporatie De Alliantie met haar eigen ontwikkelbedrijf een aantal jaar geleden de partij die het Zeeburgereiland in Amsterdam als gebiedsregisseur ging ontwikkelen, terwijl marktpartijen afhoudend waren.
