In het tweede halfjaar van 2025 bereikte de Nederlandse hypotheekmarkt ongekende hoogtes, met een totaalbedrag van 95,2 miljard euro aan verstrekte hypotheken en een recordaantal van ruim 241.000 nieuwe leningen. Deze cijfers tonen een forse groei ten opzichte van voorgaande jaren en werpen licht op de dynamiek in de woningmarkt. Wat drijft deze ontwikkelingen, hoe gedragen kopers zich, en welke rol spelen grootbanken in dit geheel? Een analyse van de laatste trends en cijfers van het Kadaster en CBS biedt inzicht.

Recordaantal hypotheken afgesloten in 2025

In het tweede halfjaar van 2025 werden maar liefst 241.000 nieuwe hypotheken afgesloten, een stijging van 14% ten opzichte van een jaar eerder. Dit aantal komt dicht in de buurt van de piekjaren tussen 2020 en 2022, toen gemiddeld 256.000 leningen per halfjaar werden geregistreerd. De groei laat zien dat de vraag naar financiering voor woningen onverminderd hoog blijft.

Opvallend is dat de stijging niet alleen komt door woningaankopen, maar ook door een toename in oversluitingen. Vergeleken met het eerste halfjaar van 2025 steeg het aantal nieuwe leningen zelfs met 16%, wat wijst op een versnelling in de marktactiviteit.

Totale hypotheeksom op ongekend niveau

De totale som van alle verstrekte hypotheken bedroeg 95,2 miljard euro, het hoogste bedrag sinds de metingen begonnen in 2019. Dit is een forse toename van bijna 20% vergeleken met een jaar geleden. Ook ten opzichte van het eerste halfjaar van 2025 groeide de som met ruim 21%.

Van dit bedrag ging 83,8 miljard euro naar de aankoop van woningen, terwijl 11,3 miljard euro werd gebruikt voor oversluitingen en bijsluitingen. Vooral de stijging in oversluitingen, met 34% meer dan een jaar eerder, springt in het oog. Dit hangt samen met gunstige rentes en de behoefte aan extra financiering.

Meer dan 200.000 hypotheken voor woningaankoop

Voor het eerst sinds 2019 werden in een halfjaar meer dan 200.000 hypotheken afgesloten voor de aankoop van een woning, met een totaal van bijna 205.000 leningen. Dit is 12% meer dan een jaar eerder en 16,5% meer dan in de eerste helft van 2025.

Daarnaast nam het aantal oversluitingen toe naar ruim 36.000, een groei van 28% ten opzichte van een jaar geleden. Hoewel dit aantal nog onder het gemiddelde van 51.000 per halfjaar ligt, is de opwaartse trend duidelijk zichtbaar. De woningmarkt blijft dus een belangrijke motor achter de hypotheekmarkt.

Gemiddelde lening voor woning boven half miljoen

De gemiddelde hypotheeksom voor de aankoop van een woning steeg naar 513.000 euro, een stijging van bijna 8% vergeleken met een jaar eerder. Voor het eerst overschreed dit bedrag de grens van een half miljoen euro, wat samenhangt met de stijgende woningprijzen in Nederland.

Voor oversluitingen lag de gemiddelde som op 312.000 euro, een toename van 5% ten opzichte van een jaar geleden. Vergeleken met het eerste halfjaar van 2025 was dit zelfs 10% meer, wat wijst op een groeiende behoefte aan aanvullende financiering of betere voorwaarden.

Loan-to-value verschilt per regio en woningtype

De loan-to-value (LTV), het percentage van de koopsom dat met een lening wordt gefinancierd, daalde licht naar 87,4% in het tweede halfjaar van 2025. Een jaar eerder was dit nog 87,0%, en een halfjaar geleden 87,9%. Dit laat zien dat kopers iets minder lenen in verhouding tot de woningwaarde.

In de vier grootste steden steeg de LTV juist naar 87,7%, hoger dan buiten de steden waar dit 86,1% was. Vooral in Rotterdam was het percentage hoog met 90,5%, terwijl Amsterdam met 85,7% achterbleef. Dit verschil komt door de grotere afhankelijkheid van leningen onder starters in stedelijke gebieden.

Bij energiezuinige woningen met label A of hoger lag de LTV op 85,1%, terwijl dit bij minder zuinige woningen met label D of slechter 89,5% was. Kopers van deze woningen lenen vaak extra voor verbeteringen aan het huis.

Invloed van woningprijzen op geleende bedragen

De hoogte van de lening hangt sterk af van de prijs van de woning. Bij woningen tot 200.000 euro werd gemiddeld 97% van de koopsom geleend, terwijl dit bij woningen boven 1 miljoen euro slechts 67,3% was. Dit laat zien dat kopers van duurdere huizen vaker eigen geld inbrengen.

Tussenliggende prijsklassen laten een geleidelijke afname zien. Zo was de LTV bij woningen tussen 250.000 en 500.000 euro 88,5%, en bij woningen tussen 500.000 en 1 miljoen euro 83,7%. De trend is duidelijk: hoe hoger de prijs, hoe kleiner het geleende aandeel.

Marktaandeel grote banken groeit in hypotheken

De grootbanken, zoals ABN, ING, ASN en Rabobank, zagen hun marktaandeel in de hypotheekmarkt flink stijgen. In het tweede halfjaar van 2025 hadden zij 44,1% van de nieuwe leningen voor woningaankoop in handen, het hoogste percentage sinds 2019.

Samen met hun dochterondernemingen groeide hun gezamenlijke aandeel van 45,8% in het eerste halfjaar van 2023 naar 63,0% in het tweede halfjaar van 2025. Vooral starters kiezen vaak voor deze banken, met een marktaandeel van 66,3% onder deze groep.

In de vier grootste steden was het aandeel van grootbanken met 52,7% nog hoger dan buiten de steden, waar dit 41,9% was. Ook bij energiezuinige woningen waren zij populair, met een aandeel van 48,6% bij label A of hoger.

Starters en doorstromers in de hypothekenmarkt

Starters vormen een belangrijke groep in de hypothekenmarkt, vooral in stedelijke gebieden waar zij vaak een groter deel van de koopsom moeten lenen. Hun afhankelijkheid van grootbanken is groter dan die van doorstromers, die vaker kiezen voor andere aanbieders.

Het verschil in marktaandeel tussen starters (66,3%) en doorstromers (61,6%) bij grootbanken laat zien dat nieuwe kopers meer vertrouwen hebben in bekende namen. Dit kan komen door de toegankelijkheid van advies en de aantrekkelijke voorwaarden die worden aangeboden.

Daarnaast speelt de afschaffing van de jubelton een rol. Sinds ouders geen belastingvrije schenking meer kunnen doen, moeten starters meer lenen, wat de gemiddelde LTV verder opdrijft, vooral in de grote steden.

Relatie tussen hypotheekrente en oversluitingen

De hypotheekrente heeft een grote invloed op het aantal oversluitingen. Hoewel de rente in 2025 niet zo laag is als in 2022, blijft het aantrekkelijk om over te sluiten naar gunstigere voorwaarden. Dit verklaart de stijging van 28% in oversluitingen ten opzichte van een jaar eerder.

De totale som voor oversluitingen groeide naar 11,3 miljard euro, een toename van bijna 34% vergeleken met een jaar geleden. Dit laat zien dat veel huiseigenaren hun financiering aanpassen aan de huidige marktomstandigheden.

Toekomstige ontwikkelingen rond hypotheken

Met de voortdurende stijging van woningprijzen en de groeiende rol van grootbanken lijkt de hypotheekmarkt voorlopig nog niet af te koelen. De vraag is hoe lang kopers, vooral starters, in staat blijven om de hoge bedragen te lenen die nodig zijn voor een woning.

Daarnaast speelt de ontwikkeling van energielabels een steeds grotere rol. Kopers van minder zuinige woningen lenen vaak extra voor verduurzaming, wat de totale hypotheeksom verder kan opdrijven. De markt blijft dus in beweging.