Calcasa heeft de ontwikkelingen onderzocht die de markt heeft ondergaan in de afgelopen 30 jaar. Een periode waarin de Nederlandse huizenmarkt een aantal opmerkelijke ontwikkelingen heeft doorgemaakt, maar voornamelijk bestond uit prijsstijgingen. De huidige gemiddelde woningwaarde is gemiddeld meer dan vijf keer zo hoog is als die van een woning in het begin van de jaren 90.

“Halverwege 2023 bedraagt de gemiddelde woningwaarde in ons land 434.000 euro”

Woningwaarde binnen de Nederlandse markt

De huidige gemiddelde huizenprijs ligt met 434.000 euro bijna 30.000 euro lager dan de piek in het derde kwartaal vorig jaar. Deze daling van 6 procent benadrukt een verschuiving in de dynamiek van de Nederlandse woningmarkt, die in de jaren ervoor werd gekenmerkt door prijsstijgingen.

Tussen 2013 en 2022 verdubbelde de waarde van een gemiddelde koopwoning namelijk van 224.000 naar 463.000 euro. Dit heeft mede geleid tot de situatie waarin de huidige gemiddelde woningwaarde nog altijd meer dan vijf keer zo hoog is als die van een woning in het begin van de jaren 90, zoals blijkt uit de grafiek hieronder.

Lees verder onder de afbeelding.

Schaars aanbod drijft woningwaarde op

De prijzen van woningen in Nederland zijn de afgelopen 30 jaar beïnvloed door een combinatie van factoren. Allereerst heeft de demografische ontwikkeling een grote invloed gehad op de vraag naar woningen. De bevolkingsgroei en de toename van het aantal huishoudens, mede door migratie en een stijgend aantal alleenstaanden, hebben de vraag naar huisvesting aanzienlijk vergroot. Deze groeiende vraag heeft de prijzen opgedreven, vooral in stedelijke gebieden waar de schaarste aan beschikbare woningen nog meer voelbaar is.

Rente en inkomen

Economische omstandigheden hebben ook een aanzienlijke invloed gehad op de woningwaarde. Dalende/lage rentetarieven gedurende een groot deel van deze periode hebben geld goedkoper gemaakt, waardoor mensen meer financiële ruimte hadden om een huis te kopen. Dit heeft de vraag verder aangewakkerd en heeft bijgedragen aan een stijging van de prijzen. Bovendien zijn stijgende inkomens over de jaren heen van invloed geweest op de koopkracht van huishoudens, waardoor ze in staat waren om hogere hypotheeklasten te dragen en duurdere woningen te kopen.

Hypotheekrenteaftrek en koopwoning

Fiscale maatregelen hebben ook een belangrijke rol gespeeld. De hypotheekrenteaftrek, hoewel in de loop der jaren aangepast, heeft lange tijd het bezit van een woning fiscaal/financieel aantrekkelijk gemaakt. Dit heeft de vraag naar koopwoningen gestimuleerd en indirect de prijzen opgedreven. Veranderingen in belastingregimes en de introductie van maatregelen om overmatige schuldenlast tegen te gaan, hebben echter ook schommelingen veroorzaakt in de interesse voor en financiering van vastgoed.

Bouwsector

De beschikbaarheid van bouwgrond en de uitdagingen in de bouwsector hebben het aanbod van nieuwe woningen beperkt. In een groot aantal regio’s zijn strikte bouwvoorschriften, gebrek aan geschikte locaties en langdurige vergunningsprocessen obstakels geweest voor de ontwikkeling van nieuwe woningen. Dit beperkte aanbod heeft geleid tot een situatie waarin de vraag het aanbod overtreft, wat de prijzen verder heeft doen stijgen.

Prijsdalingen toen

Mede door de hierboven beschreven ontwikkelingen bevinden we ons op dit moment pas in de tweede periode van prijsdalingen in de afgelopen dertig jaar. De eerste vond plaats in de periode van 2008 tot 2013 en werd gekenmerkt door de wereldwijde financiële crisis. Dit leidde destijds tot een tijdelijke daling van de huizenprijzen en een afname van de vraag. De gemiddelde waarde van een koopwoning in Nederland daalde in die periode met bijna 20%.

Prijsdalingen nu

De huidige prijsdalingen zitten voorlopig nog niet op datzelfde niveau. Na een behoorlijk stevige kwartaal-op-kwartaal prijsdaling van 3,5 procent in het vierde kwartaal van 2022, is deze prijsdaling inmiddels aan het afvlakken. In het tweede kwartaal van 2023 was dit 1,1procent. Hiermee ligt de huidige gemiddelde prijs van een koopwoning weer op het niveau van eind 2021 en nog altijd 93% hoger vergeleken met het moment waarop de prijsstijgingen begonnen in het derde kwartaal van 2013.

Regionale verschillen in 30 jaar

Als we verder inzoomen, zien we aanzienlijke regionale verschillen. Zo is de waarde van een gemiddelde koopwoning in de provincie Noord-Holland op dit moment meer dan 6 keer zo hoog als in 1993. Het verschil tussen Noord-Holland en de rest van de provincies is aanzienlijk. In Utrecht zijn de woningwaardes op dit moment meer dan 5,6 keer zo hoog als in 1993. Daarna volgen Zuid-Holland en Noord-Brabant en Overijssel. De provincies Drenthe (4,6) en Limburg (4,2) hebben juist de relatief kleinste prijsstijging ondergaan.

Lees verder onder de afbeelding.

Grootste stijging in Noord-Holland

De grote prijsstijging in de provincie Noord-Holland wordt met name gedreven door de prijsontwikkeling in Amsterdam. De prijzen in de hoofdstad liggen op dit moment meer dan zeven keer zo hoog als in 1993. De volledige top 4 bestaat overigens uit Noord-Hollandse gemeenten. Naast Amsterdam hebben namelijk ook Haarlem, Bloemendaal en Heemstede een prijsontwikkeling van meer dan 6,5 keer de woningwaarde van 1993 ondergaan. Utrecht en Rotterdam zijn de eerste niet Noord-Hollandse gemeenten.

Dat de prijsstijgingen in de afgelopen dertig jaar aanzienlijk zijn en over het hele land hebben plaatsgevonden, blijkt wel uit het feit dat in de gemeente Simpelveld waar de laagste prijsontwikkeling heeft plaatsgevonden, de woningwaarde op dit moment nog altijd vier keer zo hoog is als in 1993.

Prijsontwikkeling op buurtniveau

Kijkend naar de prijsontwikkeling op buurtniveau zien we voornamelijk Amsterdamse buurten in de lijst met de grootste waardestijgingen. Van de 300 buurten met de grootste prijsstijgingen liggen er 251 in Amsterdam. Bijlmermuseum Noord staat bovenaan deze lijst, met een waarde die op dit moment bijna acht keer zo hoog is als in 1993. Gaasperdam Zuid en Baanakkerspark Noord volgen Bijlmermuseum Noord op de voet.

De eerste niet Amsterdamse buurten in deze lijst zijn Oud Mathenesse, Bergpolder en Carnisse in Rotterdam. De buurt met de relatief kleinste prijsontwikkeling is Gracht in Kerkrade. Toch is de prijs ook hier met bijna een factor vier toegenomen ten opzichte van de woningwaarde in 1993. Terwinselen in Kerkrade en Nieuw-Einde in Heerlen maken de top 3 van laagste prijsontwikkelingen compleet.

Info

Het volledige Calcasa kwartaalbericht is hier als pdf te zien of downloaden.

Woningwaarde vijf keer zo hoog als in jaren 90. Bron en grafieken: Calcasa.